2016 年中国高净值人群海外置业高峰年：经济环境、用途及财富管理策略
在过去的一年里，全球和中国经济在许多方面都受到了挑战。在国内，人民币加速贬值和向中国经济放缓的过渡;在国际上，英国脱欧给资本市场带来了极大的不稳定，美国总统大选、推动“一带一路”倡议等重大事件备受关注。在此背景下，2016 年成为中国高净值人士在海外购房的高峰年。
根据胡润研究院的数据，与 2015 年相比，投资海外房地产的高净值人士数量显著增加。同时，我们发现高净值人士购买海外房产主要有三个用途，即退休、资产配置和子女留学。
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已经在海外购买房产的人平均每人拥有 2.3 套房产，这表明高净值人士在财富管理方面非常活跃。秉持「不要把鸡蛋都放在一个篮子里」的原则，高净值人士呈现出积极投资海外置业的趋势。
但是，各国房地产的现状和发展趋势，在哪个国家买房，回报率是多少？《澳洲财经新闻》从胡润研究院近日发布的《2017中国高净值客户海外房产展望》中整理了一份长达28页的报告，该报告推出了《2017年全球房价指数》和《2017年海外房产投资回报率指数》。
其中，全球房价指数排名前十的城市均为中国大陆城市，温哥华排名第11位;在海外房地产投资回报率指数中，温哥华排名第一。
希望您能从中获得最有价值的信息。
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1. 海外地产城市投资指数
II. 澳大利亚投资指数
3. 新南威尔士州税收的新变化 - 摘要
4. 土地交易印花税附加费 - 新南威尔士州
5. 土地交易印花税附加费 - 维多利亚州
6. 土地交易印花税附加费 - 昆士兰州
7. 土地附加费 - 新南威尔士州和维多利亚州
8. 澳大利亚印花税税率
一
海外房地产城市投资指数
这
2017 年全球房价指数前 50 名来自全球 17 个国家，其中中国最多，前 50 名中有 19 个城市，其中前十名被中国大陆城市占据，前三名分别是合肥、厦门和南京;其次是美国。前 50 名中有 6 个城市，包括波特兰、达拉斯、西雅图等;加拿大有四所上榜，温哥华排名第 11 位，维多利亚排名第 20 位，多伦多排名第 28 位，澳大利亚悉尼排名第 41 位。
“如果你去年没有做全球资产配置，比如温哥华，你的人民币会贬值36.8%，但如果你来自合肥、厦门或南京，当地的房价会上涨得更快，所以没关系，”胡润百富董事长兼首席研究员胡润说。”
胡润也表示：“不可思议的是，全球房价涨幅最大的10个城市都在中国，排名第11的温哥华也被中国人炒了。”
“2017 年海外房地产投资回报率指数”是当地房价的年度涨幅、租金收益率和当地货币对人民币的涨幅之和。其中，温哥华排名第一，房价年增长率为 25.5%，租金收益率为 4.6%，汇率增长率为 6.7%，投资回报率为 36.8%。新西兰奥克兰以 32.5% 排名第二;新西兰惠灵顿以 31.1% 排名第三。澳大利亚悉尼以 30.1% 位居第四。
报告显示，截至2016年5月，中国大陆总资产超过1000万的高净值人士人数约为134万，较2015年增加13万，增长率为10.7%。与 2015 年相比，他们中的“房地产投机者”数量显着增加。值得一提的是，广东省取代北京成为2016年总资产数量最多、增速最高的省份，总资产1000万的省份有24万人，同比增长17.7%。其中一个重要原因是由于近年来深圳房价的快速上涨。
近一半的中国高净值人士将海外房地产投资视为主要目标，平均拥有2.3处海外房产，15.6%的人拥有四处或以上的海外房产。公寓和独栋住宅已成为高净值人士最热门的海外房地产类型，而商业地产由于投资门槛、政策风险、投资回报波动较大、投资者对当地经济环境的不熟悉等影响，在海外房地产中所占比例相对较低。
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在推动中国高净值人士购买海外房产的因素中，风险分散、子女教育和移民是前三位，在海外购买房产的区域选择方面，“学区住房”房屋拥有率排名第一，占 52%。
在获取海外房产投资信息方面，“亲朋好友推荐”是他们最信任的渠道，占比28.2%;“缺乏对海外当地经济和法律环境的了解”是高净值人士在投资时面临的主要挑战。
此外，美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人士投资移民的国家，其次是澳大利亚和新加坡，但伦敦的投资回报率仅为 2%。美国西部目前是中国高净值人士移民和购买海外房产最受欢迎的目的地，尤其是洛杉矶、旧金山和西雅图，其中西雅图已连续两年上升，超过纽约进入前三名。
报告还指出，2017 年加拿大房地产市场的火热有所放缓，市场不会经历剧烈波动。加拿大房地产协会 （CREA） 预计 2017 年温哥华的年均房价将上涨 2%，多伦多的年均房价将上涨 8%。
对温哥华来说，针对外国买家的 15% 新税政策为高端住宅市场降温，而多伦多地区的房地产价格上涨，2017 年房价不会出现重大调整。
第二
。二、二
澳大利亚投资指数
2016 年上半年，中国在澳大利亚的对外投资增长了 188%，仅次于美国。2015 年，中国对澳大利亚的外国直接投资（不包括金融投资）达 466 亿澳元，其中超过 240 亿澳元投资于房地产行业。由此可见，海外房地产投资已成为他们重要的投资方式之一。澳洲房地产因其自身的优势，成为许多中国首次购房者和投资者的选择。
此外，随着澳大利亚储备银行于 2016 年 8 月实施的降息政策，近年来一系列“经济高杠杆”政策，再加上过去一年澳元汇率的强劲增长，导致墨尔本和悉尼等热门投资城市的房价上涨。
悉尼和墨尔本的房价在第三季度升至新高，其中澳大利亚最大城市悉尼的房价中位数（即所有已售出房屋的价格按大小顺序定价在中间，以反映当地房价的一般价格水平）在第三季度上涨 2.7% 至 106.8 万澳元。墨尔本的房价中位数上涨 3.1%，创下 774,000 澳元的历史新高。
去年，澳大利亚政府对澳大利亚的房地产政策进行了多项调整，包括澳大利亚储备银行（Reserve Bank of ）降低利率，以及各州政府提高海外印花税，这对澳大利亚房地产市场产生了很大的影响。澳大利亚各州政府正在增加与海外购买和拥有澳大利亚土地相关的税收负担。
在本文的附录中，我们汇总了四大会计师事务所之一的德勤发布的土地交易印花税附加费的相关变化。
早期，中国的高净值人士对海外房产投资知之甚少，主要依靠一些个人渠道收集信息或直接与房地产开发商打交道。随着海外房地产市场的不断发展，高净值人士的需求和购买习惯也在发生变化。
数据显示，越来越多的高净值人士使用中介作为他们海外购房的主要渠道。高净值人士选择进行海外房产交易的前 3 个渠道都属于“中介”类型的机构。可见，当前中介机构的角色和专业性正在被更多高净值人士所认可。
此外，未来高净值人士最期待获得房地产投资咨询以及海外房地产市场体系、定价规则、租赁市场和交易流程等信息。
就未来海外置业趋势而言，46% 的高净值人士表示未来会尝试在海外置业。此外，资产类别越高，对海外投资物业的需求就越高。从购房国家来看，中国高净值人士未来投资海外房产的首选仍然是美国，55.5%的人表示未来三年会考虑在美国买房;其他考虑拥有房屋的国家是英国、澳大利亚、新加坡和新西兰。
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