蜀山高新区二手房成交分析：房价走势、高收入人群与未来趋势

时间：2024-08-29作者：admin分类：合肥资讯浏览：342评论：0

蜀山高新区一直是合肥西部的一块荣耀之地，这里聚集了大批高校、医院、科研机构和高科技产业，高收入人群众多，环境相对舒适，房价也一直是四个行政区中最高的。近半年来，这个区域的二手房交易情况如何呢？我来全面分析一下。本文是上一篇《合肥人喜欢买什么样的二手房（三）——政务篇》（公众号“小易谈房市”）的延续，数据采自链家网实盘交易数据，时间跨度为2016年9月至2017年3月6日，共计89个样本。

安居客数据显示，蜀山区和高新区二手房价走势基本相似，去年10月合肥限购之后，两区房价涨幅均有所放缓，12月达到峰值，随后几个月稳步回落。从目前情况来看，未来两区房价大概率维持平稳。蜀山区样本60个，高新区样本29个，由于样本数量较少，本文仅供参考。

半年来，合肥市蜀山区二手房平均成交价1.72万元，平均挂牌价1.78万元，二手房业主平均挂牌价比实际成交价高3.6个百分点，平均每套房子成交耗时40.1天。高新区二手房平均成交价1.54万元，平均挂牌价1.61万元，二手房业主平均挂牌价比实际成交价高4.6个百分点，平均每套房子成交耗时50.5天。

蜀山区成交均价比滨湖区低400元（公众号“小易谈楼市”文章《合肥人喜欢什么样的二手房（二）——滨湖篇》），但成交周期比滨湖区短13.3天，比高新区短10.4天，实际成交预期与报价差距也略小，说明蜀山区二手房价格刚性较强，成交扎实。高新区二手房挂牌价虚高最为明显，成交周期相对较长，说明其房价支撑相对不足，存在一定回调空间。

公寓销售方面：蜀山区1房2房合计占比达60%，小户型占比与全市平均水平相近（公众号“小易谈房产”文章《合肥人喜欢什么样的二手房（上）？》），但2房占比（36.7%）略低于全市平均水平（44%）。高新区2房占比接近70%，说明高新区仍为刚需市场。无论从单价还是总价来看，蜀山区2房占比均高于高新区，成交周期短16.4天，说明蜀山区二手房成交较为扎实。

合肥维也纳森林花园别墅_合肥维也纳森林花园户型图_合肥维也纳森林花园房价走势

蜀山区3房单价远高于2房单价，说明该区域改善型住房潜在需求巨大，购买力充足。高新区3房以上公寓面积和总价均高于蜀山区，说明高新区改善型住房较为高端，但成交比例较低，说明该区域改善型需求不足。

从成交小区来看：蜀山区成交价格区间在1.04万元（康宁家园）至2.24万元（维也纳森林花园）之间，相差1.2万元（115%），成交量最高的小区为大溪地（8套）；高新区成交价格区间在1.78万元（怀矿富邦天下）至1.35万元（梦园小区）之间，相差0.43万元（32%），成交量最高的小区为博奥丽园（7套）。根据安居客的报价，价格虚高10%以上的小区有：梦园小区（32.6%）、金大地1912（20.3%）、康宁家园（18.3%）、华地紫苑（12.6%）、新旺华府俊园（10.7%）。

我们再来看小区实际成交数据的分布情况。蜀山区的主要成交中心在长江路以南，也就是我们通常说的黄前旺区域。我在之前的文章（公众号“小易谈楼市”）《合肥不同类型房产投资价值分析》中提到过，房龄、结构对楼价影响很大。因此我们可以看到2万元左右的小区基本都分布在靠近政府区的区域。2010年以后这个区域的二手房占比很高。

长江路以北的蜀山区，因为老旧小区多，二手房少，成交均价在1.5万元左右，比长江路以南的成交均价低很多，所以确实南贵北贵。高新区的成交大多集中在靠近地铁四号线的习友路附近，以及靠近地铁一号线的长江西路附近。其实从图中我们可以看出，像蜀山区这种二环以内的成熟区域，购房者对地铁房的偏好并没有郊区二环外的高新区那么大。

离二环越远，价格越低，未成熟地块价格低于成熟地块，这是符合正常规律的。蜀山区五十中学区房成交量很少，这不仅与五十中东、西校区覆盖面积小有关，也与该范围内学区房的房龄有很大关系。

综合以上分析，我建议蜀山高新区购房者：

1、蜀山高新区房价基本稳定，限购政策下，刚买房的购房者不必着急购买，从现在起到年底，可以慢慢挑选。

2、高新区尚不成熟，房价虚高，自住或投资建议选择靠近地铁2号线、4号线的区域（距离最近地铁口1公里以内），尽量选择新房或二手房；

3、投资在高新区可选择80平米左右的2居室，投资在蜀山区可选择110平米左右的3居室；

4、蜀山区五十中分校较多，只有五十中东校区和西校区才是正宗的学区房，购买学区房请认准上图所标注的区域；

5.East学区50的房子大多太旧了，如果投资这样的学区房，几年之后的回报可能就不理想了。

6、合肥科技馆北侧拟建一所中学，定名为“合作化路中学”，附近居住区可划定为50所学校的校区。

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