合肥运河新城：新兴板块中的发展速度之王
说到合肥近几年的新兴板块，大家能叫得出名字的就有东部新中心、淝河板块、北部新城、东部新城、运河新城、卓越城等等，虽然规划定位、发展前景各有不同，但要说发展最快的新兴板块，运河新城毫无疑问是榜上有名的。
运河新城是合肥市“五大重点发展区”之一，由蜀山经济技术开发区全面管理，是蜀山“三大片区”建设的重点任务之一，西侧以新湖和安置房为界，东侧核心区以居住、商业为主。
2020年下半年开始土地供应，当年共有快速路、龙湖、尚昆、方圆4宗住宅地块入市，也标志着运河新城大规模建设的开始。
2020年底我们到访时，这里还是一片荒地，四个新建住宅项目分布在三城四路沿线，横道大多为死路或在建。
但一年过去了，市政道路已完工29条，2022年基本完工8条，全年计划完工25条，在建道路29条，新开工道路7条，目前核心区内大部分道路已通车。（下图为2020年12月拍摄）
在土地供应方面，也一反常态，非但没有惜售，反而高频率地供应土地。自去年4月底尚昆云栖路首次开盘以来，目前该区域已售罄、在售、待售的楼盘共有12套。短短时间内，核心区域大部分地块被填满，与高新区每年填满一块地的速度形成鲜明对比。
为何如此？从今年8月安徽省人民政府发布的“中科大硅谷”建设实施方案就能找到答案，我们可以看到，前期规划建设的“一核两园一镇”都是以新型研发机构、公共创新平台、科技型中小企业为主，这将带来大量的住房需求。
就在大运河新城核心区周围，已建成的工投蜀山慧谷环保产业园、安徽智能软件产业园、泰和卓海人工智能生产基地、“中国环境谷”、环保科普企业港、阳光电源零碳技术（智慧能源）中心、科大讯飞小镇等也正在建设或即将开工建设。
居住用地稀缺、以工业为中心的高新区显然无法满足未来大量工业人口的居住需求，只能西移到运河新城接替，而且发展速度还得快。
今年第三轮土地集中拍卖中，多个区域毛坯房限价均有所上涨，其中运河新城由15114元/平方米上涨至17067元/平方米—17332元/平方米，涨幅达2000元/平方米左右。
考虑到不能加上预制奖金和精装修溢价，实际涨幅在553-800元/平米左右，百平米大概在5.5万-8万元左右。
这个涨幅不低，前期拿地的楼盘大多已经售完或处于收尾阶段，近期拿地的楼盘备受关注，进度最快的当属6月18日开启挂牌的龙湖湖城豪庭，共计3万套，不到一个月便售出近千套，仅剩12、15、25号三栋楼剩下不到200套。
在目前的楼市，安全和准时交房是很多购房者考虑的第一因素。那么今天班长就和大家一起来看看国企同和在湖城大井旁边开发的项目——同和星辰同辉，这也是同和在运河新城的第二个项目，也是继融创荣耀星辰之后的第二个地产项目。
通和集团是省国资委直属单位安徽农垦集团的全资子公司，旗下有29家子公司，涵盖建筑工程、营销策划、园林绿化、物业管理、房地产运营五大核心业务，这一点毋庸置疑。
不过同和一直以来都比较低调，在合肥开发的地产项目并不多，最知名的便是50总部同和逸居，这是合肥房价最高的地产项目之一，此次星辰同辉没有选择与融创再度合作，显然是想要独立打造标杆项目，为在合肥市场的进一步深耕做准备。
物业位于洋河湾路与三城四路交汇处，紧邻高新区，西侧为在建的合肥八中教育集团运河新城校区，距离卓海人工智能基地、安徽医科大学新校区、环保谷、科大讯飞小镇、企业港等均较近。
交通方面，运河新城规划构建“三横（长江西路、望江西路、习友路）、四纵（北分西路、西城大道、天柱山路、将军岭路）”主干路网骨架。
目前，运河新城区域综合管廊项目正在招标中，总体规划布局为“三横四纵”，三横为：大别山路、佛岭寨路、蜀山大道；四纵为：北分西路、西城大道、天柱山路、将军岭路。
不过轨道交通方面，规划中的运河新城2号线、6号线西延（远期规划）、河新六城际铁路等均需要较长时间等待。
配套方面，北侧公路代建的杏花湾小学、杏花湾初级中学（项目暂定名）教学楼已封顶，将与首批住宅交付同时投入使用。
至于学区问题，是否会像小庙镇将军岭学校初中、小学那样，纳入合肥市第五十中学西校区教育集团和安聚源小学教育集团管理，还要等教育部门后期的文件。其下设一所30个班的小学和一所24个班的初中。
商业方面，运河新城初期土地供应以居住用地为主，暂时缺少商业用地，日常生活需求没问题，但大规模商业则要等南侧商业用地出让或者规划中的商业街区，如德公溪商圈开建后，情况才可缓解。
医疗方面，东南医科大学临床医学院新校区一期已建成投入使用，二期正在建设中，三期预计下半年开工建设，建成后将容纳6000余名学生，拥有不少于1000张床位，是一所三级甲等医院。
环境方面，周边以住宅、学校为主，由于区域以小高层、别墅为主，所以整体上并没有太多的高楼，南侧为规划中的公园绿地和邻里中心，东侧也有德公溪的自然景观。
▲上图为星辰通汇西侧第八中学，用地面积277亩，项目总规划用地面积18.46万平方米，建设规模为120个班，学生人数6000人，设有国际部450人，从航拍照片中可以看到，目前已经正式开工建设。
产品方面，星辰同汇占地面积约3.3万平方米，容积率2.0，绿地率42.69%（市面上大部分楼盘为40%），共计12栋住宅，其中10栋15-18层低层可供出售，采用南低北高的布局，现代简约的公建式立面看上去十分精致，同时大量采用弧形设计，让建筑看上去更加精致。
六大景观以“追光入林”“光氧森林”“动感地带”“星光剧场”“绿野派对”为主题打造，计划9月中下旬开盘两栋小高层，面积92、106平米，户型没问题，预计售价在1.7-1.8万左右，全装修交房。
同和星辰同辉相较于其他地产项目最核心的优势在于国企开发，交房无风险，从规划上看也是用心做产品，旨在打造优质楼盘，树立品牌形象。
比如所有建筑均无首层，全部采用架空楼层，且主题各异，这样既保证了项目的透明度，又让每栋建筑都有自己的活动空间，这是非常少见的做法，因此在品质和保护方面也有所期待。
前文提到，大运河新城南侧、东侧以产业为主，科大硅谷计划力争到2025年吸引10万名以上优秀人才，聚集科技型企业、新型研发机构、科技创新服务机构1万余家、高新技术企业1000家、上市公司及独角兽企业50余家；
到2035年，建设成为全球创新资源最密集、创新活力最强、体制机制最活跃、创新创业环境最优的创新中心之一，推动成为具有重大国际影响力的科技创新策源地和新兴产业集聚区。
运河新城虽然距市区较远，但高新区和运河新城均有大量产业就业人口的住房需求，内循环足以支撑，将生产、居住分开规划，人们在居住区生活工作，在产业园区工作，这样既可以保证通勤距离不会过长，避免居住与产业相互影响，实现产城融合。
按照“成熟后陆续启动”的思路，运河新城南侧未来科技城拆迁工作已经启动，可以看出核心区的发展速度依然会维持在较高的水平，土地集中供应、楼盘集中挂牌，使得成熟板块拆迁所需时间大大缩短。
您对于运河新城和同和星辰通汇有什么看法？
合肥小队长：专注合肥房地产市场十年，手绘合肥数十个区域、板块的购房地图及上千篇涵盖各个方面的原创文章，并潜心统计合肥各类房地产市场数据，对房地产市场的房地产政策、市场走势、房价变化、楼盘走势等了如指掌。
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