合肥新站区：潜力大、房价低、环境优，为何更适合居住？

这是一篇科普文章，内容挺长的，也是上一篇新站区文章的延续，是的，每当有人问我滨湖新区、高新区、经开区、新站区在哪里合肥市哪个区域最值得买？哪个区域潜力最大？哪个区域更适合人居住？我的答案很简单。首先，如果有新站，选择新站，我没有别的想法，选择新站区域，不仅仅是因为这里是合肥现在房价最低的地方，也不仅仅是因为这里未来有更大的潜力，还因为它未来的环境可能才是合肥人更适合居住的地方。很多人可能会觉得，有些人可能会感到困惑，或者觉得有些偏激。有些人可能会觉得你说新站区很有潜力，我承认，你说新站区土地空间大，我承认，但你说新站区更适合居住？那不是骗人的吗？工厂那么多，配套设施不完善，还没什么人气？环境怎么能跟其他区域比？但我们生活中的很多东西远不止眼前看到的这些。这是很肤浅的事情，不需要任何思考。

之前也有很多人留言这样说，说看了我的一些文字，比如我多次提到合肥未来的空间拓展，觉得合肥东北方向很有潜力，但最多也就是和合肥西南方向一样，有差距吗？有多少人这么认为？其实这种理解是错误的，城市各区域的发展不是简单的复制粘贴，而是衔接、迭代、升级。你明白吗？

新站区是合肥当前城镇化发展到一定阶段的产物，也是安徽城镇化的样板区，合肥以前从来没有过这么特殊的区域。新站区面积204平方公里，高新区面积128平方公里，2016年7月，新站区更名为新站高新区。如果很多人看好新站区，认为它的未来会是高新区的加强版，那么科技区，那么你还是低估了那些城市设计师的工作。

有些人可能想知道为什么有这么多关于买房的讨论。这不是理解它的方式。买房最终会影响我们生活的方方面面，包括我们的出行、我们的就业、我们周围的环境以及未来的住房价格。升值潜力，总之，没有人不喜欢更好的地方。

我在之前写的内容中，多次表达过一个观点，就是新站区目前的发展看起来比较一般，因为它的发展起步较晚，导致它还处于起步阶段。其实很多人可以反驳我，因为从2011年新站区扩建至今，已经过去了7年多的时间。为什么新站区天水路以北的广大地区仍然人气不旺？7年多，意味着什么？从成立初期到了第七年的发展，滨湖新区、北城新区已经高楼林立，商业布局也已经很有城市的感觉了，但是新站区呢？为什么很多人去售楼处看房？办公室看房，感觉是边缘地区？是不是政府不重视？恰恰相反。

下面这张图是街景图，位置是合肥市新站区淮海大道与新蚌埠路交汇处，有些人可能比较熟悉，新店花园、绿地香树花城、桃冲湖小院、京尚、甲天下北郡、等等都位于这里周边。

很多人可能发现往北看新蚌埠路没什么大的变化，一眼望去就很远了，是吧？原因是往北一直到威武路、梅崇湖路一带都是规划工业区。问题是，作为新站区最重要的南北道路，又离合肥这么近，为什么这里没有居民楼和办公楼？明明是展示形象的窗口，为什么没有居民楼和办公楼？新蚌埠路两边建楼房？难道我们规划的是工业区？不光是新蚌埠路，新站区另一条南北向主干道文忠路两边也没有规划居住区？而且去新站区基本都是经过这两条主干道，这也让很多人去看房的时候感觉新站区不是很热闹吧？为什么后来发展起来的新站区北部两条主干道以及滨湖、北城两侧的主干道周围没有集中高楼大厦？如果两边都建高楼大厦，岂不是……看起来是不是更像一座城市？是不是更加宏伟壮观？

未来的城镇化是以人为中心的城镇化，未来的新站区不仅在大空间上有跨越，在环境上也会脱颖而出，更加适宜人们居住、工作。

2006年、2007年，合肥启动滨湖新区、北城新区建设，一场轰轰烈烈的城市建设运动拉开帷幕。距离大规模房地产开发，已经过去了十多年。我们来看看滨湖新区而北城现在的景象如下图所示。

滨湖新区起步区（非最新）

西南湖滨区

湖滨核心区

北城新区蒙城北路沿线

上图是北城新区和滨湖新区的部分卫星截图，没错，就是钢筋水泥的森林，建筑密度和建筑容积率几乎是合肥新区最高的，最大的感受是什么最大的感受可能是这里真的适合居住吗？不得不质疑。当然这和10多年前合肥政府提倡集约节约用地有关。合肥当时正在建设高高层住宅楼随处可见，合肥市各大区县都在建设，但没有一处区域新建的住宅楼，在相对较高的容积率基础上，有如此高的建筑密度。

想想看，现在住宅楼的容积率普遍都很高，这都一样，我们为什么要开发这么高的建筑密度？这么集中？是不是因为滨湖新区很重要？所以我们只能建集中住宅楼？新站区是工业区吗？难道不能集中建住宅楼吗？那我们再看看工业区、国家级经济开发区的布局。

合肥经济开发区是以工业为主的开发区，看下图，以合安高速为界，右边是滨湖新区，左边是经济开发区，因为经济开发区是主要以工业为主，我们看到经济开发区内有大片工业区，蓝色和红色区域为工厂，主要居住区集中在经济开发区北部和两湖周围。（截图尚未完成）

我们好像发现了一个规律，滨湖新区是新城区，所以建了那么多住宅楼、金融办公楼？经济开发区以工业为主，所以建了那么多工厂？你会发现合肥很多地区都是这样。不光合肥，全国很多地方都是这样。这是什么现象？这是严重的产城分离现象。

随着时间的推移，产城分离造成的城市病会越来越凸显，其中之一就是城市交通拥堵严重的根本原因。

许多大城市都面临着严重的交通拥堵，其根本原因不仅仅是汽车数量的增加，更重要的是产城分离带来的潮汐式交通压力。

比如滨湖新区，滨湖新区那么多住宅楼，怎么给这些人找工作？再比如经济开发区，经济开发区那么多工业区，怎么给这些人找工作？如何为这些人找到住房?无论是滨湖新区的集中居住区，还是经济技术开发区的集中工业区，都会出现一个现象。

阅读简短描述

合肥和很多其他城市一样，在城市郊区有着大量的新城、新区，这些新城、新区都有各自的定位，如工业区、居住区、生态旅游区等，这些小区如雨后春笋般出现在城市郊区。我们看到了这样的现象：每天早上，大量上班族从主要居住区涌向开发区、商业区等。一些居住区，特别是一些新建的近年来，新城、新区逐渐衰落，长期以来人气不旺，冷清冷清，夜幕降临，办公人员如潮水般从开发区等地撤离，奔向住处，这种每日钟摆式的运动，创造了潮汐式的交通压力和一些公共资源的浪费。

我们再看就业问题，滨湖新区、北城新区刚建起来的时候，除了大规模的房地产开发，什么都没有，纯粹是机械化的人口涌入，这些人进来之后怎么样了？就业去哪里？有，去合肥其他各大地区。

还有很多例子我就不一一列举了。

总之，合肥市经过多年的发展，在相继建设国家高新区、国家级经济技术开发区、政务区、滨湖新区、城北新区等一批重大新区的过程中，积累了许多经验和教训。

直到2011年新站区扩建，合肥东北部才突然出现一张白纸。关键是这张白纸有近204平方公里的面积。城市设计师开始思考如何科学、完美地建设这个区域。

新站区的定位最终还是要以产业为主的开发区，产业布局要大，但不能走经济开发区、高新区的老路，不能只做房地产，也不能做房地产。沿着北城新区、滨湖新区的老路走下去，那么最后就会发现如下的现象。

新站区产业区布局相互错位、相互融合，多以绿地、河流、湖泊等为分割点。相比经开区大工业区、滨湖新区、北城大居住区， ，新站区工业区更加集中。站区内工业区与居住区布局更加一体化。

此外，受新站地区城市空间要求影响，主要外部形象大道大多没有集中的高层建筑。

由于合肥市未来城市限高规划，市区高层建筑限高为24层，加之产城融合的空间布局，新站区整体建筑密度较小。未来新开发的楼盘容积率会比合肥其他区域低，更适合居住，更适合就业，还能缓解交通潮汐现象。想想仔细点，不是吗？

此外，新站区划分后，并没有像北城区、滨湖区前期那样直接进行大规模房地产开发，而是先大规模布局产业，引入合肥综合保税区、京东方、美国康宁、十二小时景园等重大项目之后，大规模房地产开发逐渐开始，但空间较为分散。

也就是说，新站区的开发建设，以及开发模式、建设布局顺序，都是城市设计师从以前开发的区域总结出的经验，然后运用到新站区的开发建设中。新的车站区。它给人们带来了更好的生活、更好的工作、更好的出行等。

新站核心区40平方公里少泉湖片区建设为何进展缓慢？不是建设缓慢，而是一条长达数十公里的综合管廊正在建设中少泉湖北部地区地下埋设了这么多管线，为什么要建综合管廊？因为各种管线、网络都埋在地下。第二，为什么现在看上去已经很发达的政府区却经常被水淹？由于地势低洼，管道的排水能力有限，少泉湖地区很早就意识到了除了这些之外，综合管道的建设对将来的防洪将起到一定的作用。

这些只是一部分，其他的就不说了，最后你会发现一个很奇怪的地方，新站区总面积204平方公里，滨湖新区总面积196平方公里，高新区总面积128平方公里，新站区总面积204平方公里。该区拥有滨湖新区总面积和未来滨湖新区总体量。房地产开发，但空间更开放，有大学城和工业布局，类似于经济开发区，但名字改成了合肥第二个高新区。你会发现它的一些区域会有一个环境类似于未来的政府区。为什么呢？是的，因为这些都是城市设计师在以前的开发区和新区的基础上创造的结果。新车站区就是以前开发区的结果以及合肥的新区。作为大型区域综合体一部分的新区。

因此，新站区在就业、交通、环境以及未来的建筑高度和密度等方面都将得到合理控制，不会走合肥其他区域的老路，摒弃那些弊端。

最后你终于搞清楚了，为什么合肥国家滨湖新区包括国家高新区、国家经开区、肥西、肥东、机场部分，就是没有包括新站区，因为它们是两种截然不同的发展道路。

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