本周四合肥史诗级土拍将上演，32 宗超 2658 亩地拍卖，超 30 家房企意向拿地

本周四，合肥史诗级土地拍卖即将开拍！

共计 32 块土地、超过 2,658 英亩正在拍卖！

有30余家房企意向拿地，其中滨湖区24家、包河区5家、经开区15家、蜀山区10家、新站区0家……

32宗地块能否全部成功出售？

1、合肥首批集中土地供应来袭

逾30家房企拟拿地

本周四，合肥将迎来首场土地集中拍卖，截至发稿，拍卖地块仍为32块，涉及土地面积2658余亩。

逾30家房企拟拿地

近日，本网咨询了合肥市一些知名开发商，了解他们的拿地意向。

滨湖01地块，已有保利、高速、和顺、华润、绿城、文一、越秀、招商、中海、中铁建、合肥城建、中铁四局等12家房企表达拿下意向；

滨湖02地块更是热度不减，龙湖、华润、伟星、招商、越秀、中海外、金茂、建发、绿城、中铁建、合肥城建、保利、安徽置地、高速、建工、和顺、邦泰、中铁四局、万科、元大、尚泽、华利、文一等23家房企均有较大意向；

滨湖03地块占地14.08亩，为商业用地，开发成本较高，龙湖、华润、伟星、招商、越秀、中海、金茂、建发、绿城、中铁建、新华、安徽置地、高速、合肥城建、杭州大达、颐和等16家房企竞得土地；

滨湖04地块，龙湖、华润、伟星、招商、越秀、中海、金茂、建发、汇创、绿城、中铁建、保利、安徽置地、高速、邦泰、铁道四局、万科、安徽投资、合肥城建、大家佳、中交、美的、美好等24家房企意向拿地；

滨湖05地块同样十分抢手，已报名的房企包括龙湖、华润、招商、越秀、中海外、金茂、建发、绿城、中铁建、保利、安徽地产、高速、铁道四局、万科、安徽合投、合肥城建、中交建、中粮等约18家企业。

邦泰、汇创、文艺、新华、新金城、元大、招商、伟星等8家房企表达了投资经开03地块的意向；

04地块热度略低，仅有安徽置地、尚泽、新金城、伟星等4家地产商表达拿地意向；

经开05地块热度更高，保利、和顺、华润、汇创、联发、绿城、尚泽、徽投、文一、元大、越秀、招商、中海、中铁建、合肥城建等15家房企均已表达了拿地意向。

目前对包河01、03地块感兴趣的房地产开发商只有约5-6家，其中包括华润、中海等。

有两家房地产公司有意向获取蜀山03、04地块，分别是安徽民企汇创、乐富强；

蜀山05地块热门程度略高，共有华润、越秀、建发、汇创、龙湖、伟星、中海、旭辉、新华、合肥城建等10家房企表达了拿地意向。

瑶海01、04地块和庐阳03、02地块均仅有2-3家房地产开发商有意向拿地。

此外，值得注意的是，包河02、瑶海02、鲁阳01、新站6块地块，目前尚无房地产开发商表达夺标意向。

尤其在新站，连一家房地产开发商都没有，十分惨淡。

从我们从开发者处了解到的信息来看，可以总结出以下几点：

01、在当前房地产市场并不景气的前提下，能站出来拿地的人，无疑是非常强的。

可以看出，已登记的地块大部分来自招商、华润、中海、金茂等国企，以及汇创、龙湖、邦泰、旭辉、太古等实力雄厚的民企。

02、房地产商拿地愈发谨慎，对建筑成本十分在意，如滨湖03地块，虽然位于省府中轴线黄金地段，但依然没有得到众多房地产商的青睐。

比如在新站，在楼市销售不景气的大环境下，房地产开发商拿地也十分谨慎。

减少建筑要求，降低房地产公司的成本

这32宗地块首次挂牌出售时，不少人表示，在当前艰难的房地产市场环境之下，合肥首轮土地集中拍卖未必能火爆。

但好在本次土地拍卖做出了不少改变，一定程度上降低了房企的拿地成本。

让我们看看发生了什么变化：

1. 优质住宅提案提交细节变更

关于调整评分标准的通知中明确指出：“房地产开发资质一级记5分”，修改为：“房地产开发资质一级记5分，房地产开发资质二级记5分，房地产开发资质三级记4分”。

3.17首轮集中供应土地，采取的是“价高者得+提交优质住宅方案”的竞价方式。

假设两家房地产开发商A、B（开发资质分别为一级、二级）在某地块进入质量竞争阶段，按照调整前的规则：房地产开发商B因开发资质不满足要求，将该地块中标，一级与A级房企差距为5分；

按照调整后的规则，因开发资质问题导致的差距仅为1分，而B房地产公司通过其他考核项目弥补这一差距的可能性要大得多。

相比较而言，本次方案的调整无疑是意在降低房企的门槛，为普通房企创造更多的拿地机会。

2.减少建设成本及配套设施租金

去年合肥出让的滨湖、经开、新站、瑶海等地块均有不同程度的限价上调，全新房源入市不仅补充了新房供应，也不断构建起新的房价格局。

在这32块地块中，应该说大部分都延续了去年制定的限价标准，包括住宅区限价、商品房毛坯房均价，这意味着未来房源价格不会有太大变化。同时，去年让不少房地产商头疼的配套租金、相关配套建设成本也大幅降低！

配套建设及租赁方面，除包河、高新两块保障性租赁住房地块外，滨湖5块地块均有15-20%配套建设比例要求，经开区JK202203号、庐阳区LY202202号地块均有15-20%配套建设比例要求，临港新片区 ...

相关配套建设方面，不少地块基本都是一些比较常规的绿地、幼儿园等，有意思的是，比如庐阳区LY202201号地块、瑶海区YH202201号地块，都是之前挂牌但遭遇拖延、因建设成本过高而未能成交的地块，此次再次挂牌，前者割让51.22亩中小学用地，后者割让16.23亩商业设施用地。

3.所有竞质地块取消，竞装配率取消

去年三次土地集中供应拍卖的拍卖方式经历了两个变化：

第一次：价高者得+出最高价时，租赁住房建设招标+摇号；

第二次：最高价中标+竞争装配率+摇号，部分地块探索“最高价中标+提交优质住宅建设方案+摇号”模式；

此次土地供应采取“最高价中标+提交优质住宅建设方案+摇号”的方式，即便说每块地块拍出限价后都需要“比质量”，至于“比质量”，这次基本上都有不低于50%的要求。

四、部分地块容积率提高

以保利、广辰悦西侧三块地块为例，去年地块规划出炉时，容积率分别为2.3、2.0、1.6，此次则将容积率修改为2.8、2.2、2.0，住宅面积也略有调整。

经测算，规划建筑面积共增加约55265平方米；以一套房子120平方米计算，新规划较原来增加了约460套新房，这无疑将为房企创造更大的利润空间。

二、30个住宅地块详解

合肥2022年首批集中土地供应，本站独家航拍带您一览土地全景！

01

湖边

滨湖BK202201号、BK202202号位于上海路以东、宁波路以北，占地面积分别为65.66亩、46.1亩。

从航拍视角可以看到，两块地块虽然隔着泉州路，但从地块面积来看，单块面积其实并不大，若两块地块能由同一家房企拿下，也有利于打造统一产品界面的项目。

根据要求，毛坯房01、02地块限价分别为25672元/平方米、24670元/平方米，精品房地块限价预计在2.8万-3万元/平方米左右。

除部分旧住宅、厂房需拆除外，滨湖01、02地块土地基本清理完毕，地块北侧为招商华满里商业及永和府、紫云府、江山印等居住区，地块东侧为合肥四中。

滨湖BK202203、BK202204、BK202205号位于省府中轴线区域，北以长江路为界，南至福州路，东至上海路，西至江西路。

三块地块面积分别为85.93亩、83.93亩、91.77亩，根据要求，毛坯商品房限价分别为24854元/㎡、25347元/㎡、26351元/㎡。攀枝滴滴上西和攀枝滴滴西均为商住混合用地，均有代建要求和一定配套出租房，后者毛坯房限价为24847元/㎡，相差不大。

但值得注意的是，湖滨地块的拍卖办法都加入了品质竞争要求，尤其是05号地块，若达到品质竞争阶段，预计最终的市场价格在3万至3.2万元/平方米左右。

02

包河

包河卓越城二期地块北至花园大道，南至黄河路，东至巢湖南路，西至吉林路，西侧为滨湖卓越城新兴产业基地，北侧为金葡萄园及大圩镇政府，目前仍为大片荒地。

值得一提的是，与去年上市相比，本次重新上市的竞标要求降低了不少：

1.取消建设租赁住房的要求；

2、去年土地以243.42亩整块供应，对房地产商的资金实力和开发能力要求较高，此次拆分为101.95亩和141.47亩，门槛相对降低；

包河中心城区近几年土地供应不多，去年出让的中铁四局仪器厂地块至今未有新进展，此次魏岗社区供应一块袖珍地块，22.04亩，其中住宅用地仅19.39亩，容积率为2.2，预计以高层产品为主，但房屋供应量不大。

该地块位于包河中心城区，交通便利，配套成熟，东侧有马鞍山路地铁一号线珠岗站，附近有伟岗小学、珠光雅园、泰宁花园、伊犁檀宫等，居住氛围浓厚。

包河另一小块地块位于飞河片区，位于至德路与南飞河路交汇处。从航拍图中可以看到，地块东侧为王大英家园，西侧为玫瑰城，南侧为同安小学，地块间形成嵌套之势。

04号地块占地面积只有19.84亩，为纯住宅用地，无招租等其他要求，总价不会太高，但与03号地块相比，周边城市界面较为一般。

该地块容积率为1.6，产品规划预计以小高层、别墅为主，按要求烂尾商品房均价20728元/平方米，精品房售价预计可达23000元/平方米。

03

经济发展

经开JK202203地块位于滨湖西板块，与滨湖仅一路之隔，位于紫云路以北、宿松路以西，占地面积75.76亩，其中住宅用地50.41亩、商业用地17.25亩、幼儿园用地8.1亩，毛坯房限价19769元/㎡。

从现场看，地块上部建筑均已拆除，尚有拆除时遗留的建筑垃圾。地块周边有江淮六村、观澜华庭、滨湖梵高公寓、邦泰科技城等住宅小区，项目距离地块不远。

根据要求，该地块中标人须按照规划设计条件和批准的规划方案要求，同时建设一所9班的幼儿园。

值得一提的是，该地块紧邻168玫瑰园学校南校区，可能属于学区范围之内，同时可以留意到，青潭路一侧还分布着一小片住宅区，距离学校更近，这里或将成为未来经开区值得关注的一个居住区。

从烂尾地限价来看，该块烂尾地限价为19769元/平方米，未来加上装修，预计房价能达到2.3-2.4万元/平方米左右。

经济技术开发区JK202204号地块位于明珠广场板块，繁华大道以北、莲花路以西，占地面积75.05亩，为商住混合用地，毛坯房限价21072元/平方米。

地块周边配套较为完善，周边有正大广场、明珠广场，附近有明珠广场公寓、华地润园，以及新建的置地汇金商务中心、伟星九都汇等，未来地块周边居住氛围较为浓厚。

另外，地块对面就是百乐门广场、丰达国际、繁华世家小区，不远处还有保利时光年、振兴湖景两大地产项目，均已取得肥西房产证，售价21072元/㎡，加上后期装修，预计售价可达25000元/㎡左右！

经济技术开发区JK202205号地块位于南岩湖公园对面，位于习友路以东、石门路以南，占地面积40.72亩，为纯住宅地块，毛坯房限价21661元/㎡。

地块周边居住氛围较为浓厚，拥有玉湖官邸、富麓花园、金湖花园、宜兰雅居、南湖春城等住宅小区，周边其他配套设施也能很好满足日常生活。

此外，该地块与早前出让的安徽投资地块隔湖相望，距离启迪远洋水木华住项目也不远，今年在南燕湖周边购房的购房者可选择的楼盘相对较少，该地块毛坯房限价21661元/㎡，预计后期市场价格在2.5万元/㎡左右。

04

蜀山

蜀山SS202202位于东直路与望江西路交汇处东北角，占地面积仅为22.55亩，包含商业、商务及金融及住宅用地，其中商住比例要求为2:8。即便如此，总住宅建筑面积也十分有限。

地块地理位置优越，周边有香樟雅苑、黄山花园、汽修小区等住宅小区，道路西侧为合肥八中教育集团蜀山分校（十七中校区），还有五彩城等商场、街边商铺，生活氛围浓厚。

该地块周边暂无新房源出售，根据要求该地块毛坯房限价21267元/平方米，预计未来精装修上市后售价25000元/平方米。

蜀山SS202203、SS202204相邻，占地面积分别为70.85亩、94.27亩，两地块北临长江西路，南临同和融创荣耀星辰、方圆文景花园，东西两侧相邻，两侧均为空地。

此外，地块东侧有地铁2号线西延天柱山路站，西侧有地铁6号线西城大道站，通勤速度相对较高。

蜀山SS202205位于三成寺与佛灵寨路交叉口东北角，占地面积108.76亩，无建筑要求，容积率1.8，产品将以低层、别墅为主。

地块北面为高师代学院，西面为通河202119，目前尚无动静，东面为安徽医科大学临床医学院新校区，南面尚为空置用地。

以上三块地块毛坯房均价在1.5万元/平米左右，当然考虑到精装修的要求，具体可以参考在售楼盘价格。

05

鲁阳

庐阳区LY202201号地块位于河怀路以东、开拓路以北，占地面积176.75亩，面积相当大，包括A（32.56亩）、B（48.49亩）、C（67.72亩）三个地块，包括小型住宅用地，以及商业（17.56亩）和幼儿园（10.42亩）用地。

该地块去年也曾挂牌出售，与当时挂牌出售的地块相比，庐阳区LY202201号地块被挂牌出售的中小学建设用地共计51.22亩。

目前该地块处于空置状态，北侧为江山市绿洲银河建材厂3号住宅小区。

庐阳区LY202202号位于凤城路以北、蒙城北路以西，占地面积49.04亩，地块面积不大，用途为住宅及商业混合用地。

住宅容积率为2.8，预计建设产品以高层为主，商业面积不低于总建筑面积的20%，另需配套5%的保障性租赁住房。

根据该地块要求，毛坯商品房均价为18897元/平方米，预计LY202202房源装修后上市售价可达2.1万至2.2万元/平方米。

麓阳区LY202203号位于四里河路西侧、规划二路北侧，属于大杨镇工业园区，占地面积58.14亩，其中居住用地41.25亩，幼儿园8.17亩，城市社区服务设施8.72亩。

该地块紧邻大洋镇政府及四里河区域，附近企业、工业园区较多，高压线路密集。

对面就是大洋湖滨花园、大洋花园，再远一点就是合肥院子，教育方面，距离安庆路第三小学（大洋中心小学）也不远。

庐阳区LY202204号地块位于庐阳北工业园区内，地块东至富阳北路、西至秀水路、南至荷塘路、北至济桥路，占地面积87.02亩。

该小区划分为A（29.59亩）、B（41.56亩）两个小地块，城市社区服务设施用地15.87亩，其中住宅A地块2.0亩，住宅B地块2.2亩。按要求毛坯商品房均价16472元/㎡，若为全装修，预计售价1.8-1.9万元/㎡。

06

瑶海

瑶海区YH202204号位于天井湖路以南、幸福路以西，占地面积65.17亩，其中居住用地57.06亩，幼儿园用地8.11亩。

YH202204号为动迁地块，周边为老旧小区，有幸福园小区、红光新村、幸福花园、仙居园、聚福花园等，居住氛围浓厚。

按要求，该地块毛坯商品房均价为15375元/平方米，预计竣工商品房售价将达到17000元/平方米。

瑶海区YH202203号地块位于丰乐亭路以南、通达路以东，占地面积35.94亩，为商住混合用地，其中住宅建筑面积不超过总建筑面积的85%。

该地块去年也曾挂牌出售，地块编号为YH202110，毛坯商品房均价也是15753元/㎡，但因未备案而终止。此次再次挂牌出售，相比去年住宅开建量增长了70%，也就是说，降低了房地产开发商的开发成本，提高了住宅销售的价值。

瑶海区YH202202号位于高凉路以南、玉山路以东，占地面积130.96亩，其中居住用地96.03亩，商业用地22.79亩，幼儿园用地12.14亩。

按要求，该地块毛坯商品房均价为15505元/平方米，预计增加精装后可达17000元/平方米左右。

瑶海区YH202201号位于长江东路以北、泗州路以西，占地面积94.76亩，其中住宅46.68亩，商住混合用地33.89亩（商业部分建筑面积不低于总建筑面积的30%），幼儿园14.19亩。

按要求，该地块烂尾商品房均价17218元/平方米，住宅、商住容积率分别为2.2、2.5，预计精装交房完成后将达到1.9万元/平方米左右。

值得一提的是，该地块去年也曾挂牌出售，编号为YH202111地块，但因无人报名而终止拍卖，相比之下，此次待售的YH202201地块，已将商业设施用地从YH202111地块中剔除，其他方面并无变化，那么像这样地产商会有所动作减负吗？

07

新站

新站XZ202201号地块位于淮海大道以北、湖城路以西，属于职教城板块，土地总面积114.23亩，用途为住宅及幼儿园，毛坯房限价14843元/㎡。

地块东侧、北侧均为空置土地，西侧毗邻保利罗兰香谷项目，南侧与禹州嘉誉尚里、金汇锦绣云庭相距不远，此外附近还有美的金科郡、文艺朗书轩等项目。

从烂尾地的价格限制来看，预计加入WTO后的价格将达到1.7万元/平方米以上。

XINZHAN XZ202202地块位于Meichong Lake Road的南部和Shaoquan Lake区的Dazhong Road以西，土地的总面积为111.06英亩。

该地块周围的土地都是空置的土地，目前正在开发中，但周围的辅助设施需要进一步改善，但是，从卫星地图中，我们可以看到Hefei Preschool Preschool Preschool Nortal University和Lefuqiang Lake Autumn Scenery项目。

土地相对靠近Shaoquan Lake的北部地区。

粗糙的地块的价格为13,718元/㎡，如果房地产开发商对其进行了翻新并出售该地块，那么它将以16,000元/㎡的价格出售。

在新奇汉的这一土地供应中，将计划在Lieshan Road部分拍卖4个土地，所有地块互连。

相比之下，Xinzhan的地块周围的区域更荒凉，大部分是空置的土地。

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