合肥政务区房价最高，成交量翻倍，板块划分解析

经过近十年的建设，政务区从无到有，迅速成长为合肥名副其实的城市中心，这个速度令人惊叹，由于各类重点资源集中于政务区，这里也成为了合肥房价最高的区域，比全市平均房价高出30%左右。

我收集了2018年合肥链家全部二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平方米，较去年的16395元/平方米微降-9元/平方米，基本保持平稳。其中，政务区成交422套，占全市成交总量的7.5%，较2017年增长一倍以上。

根据学区划分和地理位置的特点，我将政务领域划分为4个板块，分别是：

1、天鹅湖南区：主要包括翡翠路以东、匡河以北、千山路以西、齐门路以南区域。

2、翡翠路西段：主要涵盖翡翠路以西、天鹅湖路以南、匡河以内，及恒大华府、保利香槟国际、文艺名门都三个居住片区。

3、天鹅湖北段：主要包括天鹅湖路以北、前山路以西、匡河以内。

4、千山东路地块：主要包括政府区千山东路以东的区域。

本文分析的数据主要是去年的平均数据，并不能代表目前政务区房价，因为近一年房价一直在上涨，所以实际价格可能比图中标注的要高很多。本次对比的数据是对2017年全年的分析，详情可参阅我的微信公众号“小易论房市”文章《2017年合肥政务区二手房交易分析及购买建议》）。

政区内整体成交量有限，而且有些社区规模较小，成交基数也较小，客观上会造成较大的误差。因此，成交量相对较大的社区，房价数据比较符合实际；成交量较小的社区，房价数据相对失真，我会在文章中进行修正。

2018年政务区成交均价为21407元/平方米，较2017年全年（20866元/平方米）上涨541元/平方米，涨幅2.59%，高于全市平均水平；议价空间由2.91%减少至2.42%，减少0.49%；成交周期为89.5天，与2017年基本持平。

去年三、四季度政府区成交均价达到21804元/平米，比2017年基数上涨了4.5%。这一数值远高于2018年全年平均水平，说明去年下半年政府住房价格继续上涨。平均每户总价从209.4w上涨到225.2w，涨幅7.5%。

数据显示，政务区增速弱于滨湖，但从具体小区实际成交来看，多数小区增速并不比滨湖差，这主要因为2018年的成交基数较小，导致误差较大，加之2018年新增了大量低价房源，拉低了整体价格。

关于滨湖的分析请参考《2018年合肥滨湖区房价分析及购房建议》一文，之前分析过的其他区的文章请关注我的微信公众号“小易伦房产市场”，后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

天鹅湖南板

2018年天鹅湖南片区共成交84套，成交均价由2017年的22636元/平方米上涨至23136元/平方米，涨幅2.21%，议价空间2.75%，高于均值；成交周期68.9天，较去年同期缩短26.8天，远低于均值。

浅水湾是板块成交均价最低的小区，不足1.5万元，远低于平均水平，其他小区基本都在2万元以上。由于2017年仅售出1伙，2018年售出6伙，板块成交基数不大，拉低均价。若剔除浅水湾，实际涨幅应在6%左右。

我们看到三、四季度成交均价有明显上涨，若剔除浅水湾，实际均价已达25307元/平方米，为全市最高，涨幅达11.8%，议价空间和成交周期均明显低于全年均值，说明去年下半年该板块十分抢手。

我觉得最主要的原因还是奥体小学学区的划分，从各个小区的表现来看，“奥体小学+50中信学校”双学区的小区基本都有非常明显的涨幅，最典型就是绿地花都蓝蝶园和置地园景豪庭，涨幅都超过了10%。

我在去年三月发表的《合肥政务区房价及奥体小学、五十中新分校分区划分分析》一文中，分析过奥体小学的前景和最靠谱的划分范围，目前来看，我全部预测正确，如果当时采纳了我的建议，投资回报应该很可观。具体文章，可以关注我的微信公众号“小易谈房产”，回复关键词“政务”即可查看。

在所有社区中，凯旋门大概是最冷清的，因为它并不在奥体小学学区内，所以我们看到它的住宅物业价格只上涨了0.37%。令人欣慰的是它的公寓价格却上涨明显，因为租售比相对较高，受学区划分影响较小，目前单价已经基本跟上住宅物业的步伐。

新大水岸名都去年三四季度成交均价达到24751元/平米，远超全年均价，涨幅达16.2%。松都西湖花园也涨了10.7%，可见奥体小学对街区学区房的拉动作用。安尚玫瑰成交基数太小，误差较大，据我了解实际价格接近3万元，涨幅也很可观。

因为五十中新分校正在建设中，我估计学区会被怀宁路分割，所以浅水湾和柏景园可能面临很多不确定性。整体来看，天鹅湖南片区是去年整个合肥市房价涨幅最高的区域之一。

翡翠路西街区

翡翠路西段共成交209套，成交均价由20264元/平方米上涨至21329元/平方米，涨幅5.26%；议价空间由2.53%下跌至1.99%，降幅0.54个百分点，低于均值；成交周期由80.1天减少至64.5天，减少15.6天。

翡翠路西段去年上半年涨幅仅为0.91%，三、四季度涨幅已达10.25%，全年涨幅基本在下半年完成。从成交周期来看，下半年也较上半年大幅缩短，说明翡翠路西段市场在去年下半年开始活跃，房价普遍上涨。

涨幅最大的是保利香槟国际，三四季度成交均价24671元/平米，涨幅19.1%。因为这个小区的房源都是2015年前后大量交付的，我仔细查看了成交记录发现，2017年大部分房产证都在两年以内，而2018年大部分都在两年以上。如果扣除增值税，涨幅在13.4%左右，也是比较可观的。

从各小区成交情况来看，大部分户型都集中在80-100平米左右的基础房源，真正适合改善型的小区并不多。大户型成交比例相对好的小区有：保利香槟国际、九重锦、御龙湾、融侨天骏。需要改善居住条件的同学可以重点关注这些小区。

因为奥体小学学区房源太少，我咨询了一下粉丝，发现不少粉丝愿意在翡翠路西买一套总价不高的学区房。其实该区域总价在100万到150万元之间的学区房还有很多，大部分都是公寓、安置小区，但从成长表现来看，并不比住宅差。

资金有限但对学区房有需求的购房者，可以考虑以下小区的公寓：爱摩尔、御龙湾、森林海、九重锦、法能阳光海岸、翠庭园（动迁小区）。真学区房是所有低价资产中最值得投资的，这些政府办公楼学区房大多是二线优质资产，可以长期持有（微信公众号“小易看房”《合肥真假学区房——2018年合肥初中学区房最新排名》）。

翡翠路西去年涨幅不弱于天峨南片区，多半是平均水平。如果钱不够买奥体小学学区房，可以考虑翡翠路西。个人觉得小学重要性没那么大，翠庭园小学或者习友路小学都不比奥体小学差。

天鹅湖北板块

天鹅湖北板块共成交40套，成交均价由22428元/平方米上涨至23067元/平方米，涨幅2.85%。议价空间由3.1%减少至2.9%，减少0.2个百分点；成交周期由100天缩短至87.6天，减少12.4天。该板块样本数量过少，导致误差特别大。

天鹅湖畔小区成交均价最高，但不能完全反映实际价格，因为成交的基本上都是小区里成交最差的110平米户型。单从这些户型的成交情况来看，去年平均涨幅7.7%，三四季度实际成交价涨幅已经超过10%。小区一套127平米的户型成交价3.5万+，目前是政府区二手房成交价的最高纪录。

天鹅湾花园2017年的成交基数太小，所以数据参考意义不大。纳森庄园200平米以上较低总价的房子成交量较大，但整体成交量较小，而且不同房型、不同位置、不同装修的房子价格相差较大，也缺乏足够的参考价值。

水墨兰庭的公寓好像比房子更抢手，价格涨幅也比房子高很多。小区里的房子比较老，不过离小学很近，我觉得以后可能会慢慢发展成有学区的小区，面积太大的房子可能不是特别值钱。

汇林阁也是安置小区，小户型比较值钱，学区也值得考虑。恒润花园稍微老一点，小区小，户型大多是大户型。小户型不太好，所以不是特别有吸引力。

千山东路

千山东路板块共成交89套，成交均价由18300元/平方米上涨至19255元/平方米，涨幅5.22%。2017年低价安置小区成交较多，对比基数较小，实际涨幅应该不会那么高。议价空间由2.72%提升至2.83%，增加0.11个百分点；成交周期由92.7天提升至168.5天，延长75.8天。

前山东路三、四季度成交均价甚至出现下跌，这和其他街区完全不一样。该街区住宅小区多、类型多样，且规模普遍较小，成交量较小，误差较大。比如沪东景园2017年仅售出1套，单价较低，涨幅不具参考意义，实际售价应该不会那么高。

涨幅比较大的小区是琥珀五环城和绿宜居，两个小区在2017年和2018年都有一定成交量，涨幅有参考价值。个人认为琥珀五环城主要得益于五十中新分校区的潜在效益，绿宜居主要得益于区域内单价较低，属于填谷式的涨幅。

之前有传言称五十中新分校的建设一度暂停，但后来确认规划审批已经通过。无论如何，这所学校影响了五十中南区原有的一些住宅区，主要有：湖畔慧英阁、天鹅湖1号、天龙广场、琥珀五环城、嘉禾花园等。

因为湖畔荟英阁和天鹅湖1号的售价都不低，甚至和前山路西侧的学区房相比，我觉得五十中新分校对它们影响不大。天龙广场是商住混合区，小区较小，居住体验略差，我觉得学区对它影响不大。

受影响最大的区域应该是琥珀五环城和嘉和园，一是它们是该区域均价最低的两个小区，二是距离学校比较近，一个距离初中最近，一个距离小学最近。均价低，容易受利好因素影响，涨幅较大；距离学校近，容易受学区溢价影响。

二环北是整个政区学区最差的，房屋平均年龄基本最老，没有太多优质资源优势，房价低迷，逐渐成为相对弱势区域。二环南和齐门路北相对优质，因为房屋平均年龄较年轻，又有齐门路小学的利好。

前山路以东房屋平均年龄较大，整体涨幅不如前山路以西。唯一能对街区产生实质性影响的就是学区变化。五十中新分校的落成有望提升齐门路以南的学区质量。学区划分后，或许会给部分社区带来一定的涨幅，就像奥体小学一样。

政府辖区房价分析及近期购房建议

因为政务区已基本发展成熟，大部分小区平均楼龄接近10年，意味着已过了最黄金的投资期，从整个城市来看，或许已经不再是最佳的投资标的。但从流动性、保值性、实用性和安全性等方面来看，政务区内大部分小区都是优质资产，值得长期持有（微信公众号“小易谈楼市”《合肥优质楼盘评级评价》）。

即便去年合肥整体房价基本稳定甚至略有下降，但政区却持续上涨，部分小区甚至涨幅超过10%。这是优质板块的特点（微信公众号“小易谈楼市”《合肥优质楼盘与劣质楼盘》）。这说明，即便是在平淡的年份，合肥楼市也不乏投资机会，其中一些可能比把钱放在银行理财更安全、更可靠，投资收益更高。

学区是政区优质街区保值增值的核心价值之一。奥体小学利好消息落地后，街区内住宅基本都实现了10%左右的涨幅，有的甚至接近15%。而千山路以西属于新建五十中学区的街区，整体房价表现强于千山路以东，涨幅也更高。

从奥体小学所在小区房价变化来看，基本上一半的收益是在学校建成前实现的，另一半是在学校建成并划分学区后实现的。这意味着随着五十中新分校的成立，前山路以东的一些小区应该还是有一定的投资机会。

合肥优质学区房数量有限，但每年都有大量外来人口涌入。随着二胎政策放开，真正需要学区房的家庭大幅增加，因此合肥的学区房会越来越紧俏。于是，我们看到一个结果：学区房价格屡创新高，已经是合肥的天花板价了，却很难看到它回落。

去年我反复提醒大家，如果需要学区房，一定要尽早买，越早买越不被动，成本也越低。尤其是政府区等优质区域，大家可能看到去年觉得贵没买，以为市场冷淡，等价格降下来，但今年却涨了不少。很多咨询我的粉丝都遇到过这种情况。

政府区内的学区公寓一般比非学区公寓升值幅度大，流动性也更好，我觉得是最值得投资的公寓类型。对于资金有限的家庭，在配置资产时，如果买不起门槛高、价格有限的新房，也可以考虑这类学区公寓，一般收益不错。

综合各方面因素，今年合肥整体房价还是会涨的，只是涨多少的问题，尤其是优质板块的优质楼盘，表现可能更加抢眼。我们买房，都希望选到优质楼盘，趁早入手吧。

合肥各区房价分析请搜索关注微信公众号“小易伦房产市场”，回复“滨湖”“政务”“蜀山”“庐阳”等区域关键词即可查看。

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