昆明托管公司跑路，租客房东权益受损，托管代租风险需警惕

近期昆明有不少租户都遭遇了旗下管理公司跑路的情况，跑路的管理公司还不止一家，记者发现，这些管理公司大多与租户签订的是按年支付租金的合同，与房东签订的合同则是按月或按季支付，这样一来，管理公司拿到的是租户交的年租金，而房东只能拿到按季或按月支付的租金，资金上存在较大差异，风险也加大。

托管和租赁存在风险

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据悉，托管租赁多见于商铺或公寓，是指物业所有者以合同的形式将物业的使用权转让给物业管理单位，物业管理单位再将物业使用权进行商业化运作的过程。

”

业主将房屋委托给托管人，签订托管合同，托管人根据业主的约定为业主寻找租客，在合同期内，房屋管理单位代收租金、水、电、煤气、物业管理等费用，并按合同约定支付，约定租金存入业主或业主指定的银行账户，托管人承担租客中途退租的风险。托管人通过向业主收取管理服务费获得收益，并依靠自身专业的房屋管理经验抵御各种风险。托管的目的是互惠互利，共同增值。

同时，除了托管公司，还有中介机构或个人将房东的房子提前租出去，然后分割、转租。房东向中介机构或个人收取租金，中介机构或个人向租客收取租金。这样一来，中介机构就成了房屋出租的代理人，个人就成了“二房东”，租客永远无法与房东面对面见面。

租客与房东分离后，房东不知道租客是谁，租客也不认识房东，更不知道对方的房租是多少。甚至有托管人用高租金吸引房东管理自己的房子，用低租金吸引租客租自己的房子的情况。租客租房时，房东与租客之间存在着很大的信息不对称，近年来，这种租房形式也暴露出了很多问题和风险：如果中介机构破产或者跑路，那么房东与租客之间必然会产生很多经济纠纷。

近期，昆明相继出现多起托管公司“跑路”的案例。据悉，今年8月，昆明聚龙房地产经纪服务有限公司负责人携款“跑路”、失踪；9月底，合肥城家公寓管理有限公司负责人所在大楼人去楼空，200余名租客面临房东收回租客的困境……此外，今年全国多地长租公寓公司均出现资金链断裂、跑路、失联等现象。

大部分房产由中介机构挂牌出售

记者了解到，现在租房的人大多会去租房网站筛选信息。记者在安居客、58同城、贝壳等APP上看到，大部分出租房源都是中介公司挂牌，房东直租的房子都没有房产中介挂牌，直接向房东租出的房子非常少，即便有直接向房东租出的房子，也很难分辨是真是假。同时，租客主要以中介或房东在APP上上传的房屋图片及相关信息作为参考，确定房子后会联系相关人员查看。但大部分房产中介只是在成功出租后帮房东挂牌出售房产，赚取服务费，租房合同由租客和房东双方共同签署。

“我个人权力很小，渠道有限，永远不可能像中介那样快速租到房子。而且把房子信息留给中介也没什么坏处，双方利益不冲突，中介赚服务费，和我赚房租没关系。”李女士在棕树营有一套老房子，是多年前公司分配的，因为家里有自己的房子，所以一直通过中介出租。“我只是希望租客好好爱护房子，对家具要求不高，总是很快租出去，但自己租出去是不行的。”

不过，李女士也表示，自己绝不会把房子委托给托管公司。“我家里的房间、家具都准备好了，如果委托别人帮我出租，不知道会怎么样，最关键的是租客不同意，万一我签了合同，委托的公司出了问题，我拿不到租金，但至少房子还在，租客交了房租，要是连房子都住不下去，那损失可就大了。”

“房东直租”其实是中介

张先生也在租房软件上看房。为了避免麻烦，张先生在租房软件平台上购买了239元的套餐，该套餐提供全国范围内的终身免费房源信息。之后他选择了一套房东直租的房子。他买了一套公寓，联系好“负责人”后，准备去现场看房。

但到了现场后，张先生发现，虽然平台标明这是一套“房东直供”的房子，但签订的合同仍然是中介管理的租赁房。张先生对此十分在意，“我知道权力关系很重要，一定要直接跟房东签订合同，才能得到相关保障，跟第三方签约很容易出问题。”张先生还表示，有些中介公司不收取中介费，只要求缴纳一定的租房押金。“但往往那些想省点钱的人，就会吃大亏。中介的离职率很高，有的中介就拿钱走人，遇到这种情况，租客也没办法跟中介争辩。”

张先生想找一个有房源的房东，再次选定了一套房子，但在看房的时候，还是被房产中介联系，始终无法和房东直接签约。张先生告诉记者，“当时她说是自己的房子，但看完房子才知道是转租的。其实这种情况现在很常见，基本上都是先把租客骗过来，带他们到现场看房，然后再不断诱导租房。”

二手租赁房产很容易被取代

记者通过调查发现，各大租房APP除了整租、共享公寓、品牌公寓租房外，还有一个“找室友”功能，就是二次出租，而二次出租就更加坑爹了。据了解，中介和租客都可以把二租房转租出去。记者通过走访发现，二租房的图片往往和实际租出的房子差别很大，甚至可能不是同一套房子。

为了核实房屋实际情况，记者以租客身份联系了转租人，要求他们发来房屋实景照片，但大部分转租人都婉言谢绝，并邀请租客实地看房。他们看到的房产实际情况往往与他们的预期相反。此外，不少租客表示，在此过程中，不仅遇到房产与图片不符的情况，房产还被两次出租，租客无法维权的情况时有发生。

95后女孩小张，因工作需要在昆明租房。在对比了房屋图片和相关信息后，小张决定去西山区某小区看房，但实际情况让她大失所望，不是图片上那样宽敞明亮的房间，而是房子里最小的杂物间。“房间不到10平米，只有一个面向楼道的小窗户，几乎没有光线，我当时接受不了，真的太小了。”小张说。随后，小张以每月1200元的价格租到了一间主卧，但小张认为“中介就是利用了人们的心理落差，感觉被骗了”，后来朋友提醒我，和中介签订租房合同其实风险很大，如果中介跑路或者合同出现问题，就很难维权了。”

租房合同还没签，基本没什么保障

针对上述情况，记者在网上找到该社区一套标有“特价出租”的共享公寓，并与负责人约定实地看房，房间是全新的，有阳台，有独立卫生间。记者向负责人询问房间是否真的如此时，他表示：“请预约过来看房，我们房间很多，各种房型都有。”

实际情况让人失望，“照片诈骗”现象普遍，那么我们能放心租房吗？“这是直租房，开发商直接租给我们，不会有什么问题。”当被问及开发商是否同意时，中介表示，“不知道，但是物业知道，我们很多租客都租了好几年了，所以你们可以放心。”

此外，经纪人还告诉记者，大部分房屋有6个出租房间、两个卫生间和一个厨房，租给租客的租金包含水电费、物业费和宽带费，租客无需额外支付费用。如果每月水电费超过50元，超出部分需要租客共同承担。

王女士曾经租过这样的房子，“一套有6-7个房间，我住的是主卧，面积还挺大，但房东是‘二房东’，所有费用都包含在房租里，我们连合同都没签。后来出事了，水、网都断了，‘房东’根本不理会，太没有安全感了。”

确认房屋相关文件是关键

业内人士李经理告诉记者，“不建议大家在网上租房，不说其中猫腻多，转租、代租的风险就更大了，而且大多数不是房东亲自签的合同都是违法的，借转租骗钱的案例太多了。”李经理说，合规中介公司的房子都是经过检查的，至少能保证房产证和身份证是同一个人。

李经理介绍，目前有很多“二房东”和托管公司，把房子租出去，装修一下，再租出去，这样的“二房东”或者托管公司很有可能拿了钱就走，而且还有很多房子跟价格不符。记者了解到，中介会先用一些欺骗的手段，把租客带到现场看房，然后再进行游说，“租客很有可能因为心理落差大，而选择更贵的房子，或者在中介的引导下，忽略了一些应该注意的问题。”

最后，李经理建议大家在租房时首先要学会辨别真假房东，一些租约即将到期的租客可能会将房子二次转租以牟取暴利卷款潜逃。你提交了相关文件之后就可以交押金和房租了，最好留一份房东的身份证复印件以备不时之需。如果是代租，还要出示相关委托书以及委托人的房产证、身份证等。当然如果能直接和房东签订合同的话，尽量直接和房东签订。其次，要清点房子里的家具、家电并写进合同里，检查有没有损坏；最后，要仔细阅读合同，包括附件，要写清楚，不要只做口头约定，双方的权利义务都要写清楚。

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