2023 年 7 月 28 日合肥市房地产市场新举措：取消公摊，按套内面积计价

2023年7月28日，合肥市召开专题会议，提出房地产市场十条新举措，其中最引人关注的是第二条，“积极探索商品房销售按建筑面积定价，避免公摊面积比例过大”。

在多地纷纷出台房地产新政之际，合肥率先提出取消公共区域。“公共区域”早已是民众的一大痛点，相关话题近两年频频登上微博热搜。

什么是“公用区域”？公用区域一般包括电梯井、管道井、楼梯间、变电所、设备间、公共大堂、楼道、值班门卫室、共用墙面以及整栋大楼的共用和管理用房。由于该区域计量透明度较低，公用区域一直是一笔“浑账”。

目前内地房价主要以建筑面积计算，建筑面积等于房屋实用面积（即套房内面积）加上公用面积，公用面积越大，房屋实用率越低。“取消公用面积”即推行房屋按实用面积定价。

国际上，发达国家和地区的商品房销售均是按建筑面积定价，为了与国际接轨，近十几年来，多次有全国人大代表、政协委员提出“取消公摊面积”。

2019年，住房和城乡建设部《住宅项目规范》（征求意见稿）中提到，“住宅建筑应当按照单元内使用面积进行交易”。但在2022年3月的最新征求意见稿中，此项已被删除。2022年8月29日，内蒙古住房和城乡建设厅将“取消共有面积”列为近期急需修订的立法项目，并上报住房和城乡建设部。

对于该新政策，南方周末记者致电合肥市住房保障和物业管理局，工作人员表示，目前还没有相关政策出台，未来有任何配套政策会在相关网站上公布。

其实，国内也有一些城市已经取消了公有区，比如重庆、香港。取消之后他们怎么样了？两者有很大的区别。

重庆的“秋千”

在我国商品房发展初期，允许商品房销售方式有三种：按套计价、按建筑面积计价、按建筑面积计价。2001年，原建设部发布《商品房销售管理办法》，明确了上述三种计价方式，并明确了建筑面积、建筑面积和产权。

受香港商品房制度影响，三种方式中以按建筑面积计价为主，即所购房屋面积包含公用面积。只有部分城市选择按建筑面积计价，如北京2008年出台《北京城市房地产转让管理办法》，规定“新建商品住房转让应当按照房屋建筑面积计价”，但重庆执行较多。

2002年，重庆提出，商品房现售和预售均应按单位建筑面积计价，开发商须在买卖合同和房产证上写明公用区域及设施。重庆还规定，不按此计价依据销售的开发商，将受到行政部门的严厉处罚，罚款金额为商品房交易额的5%-10%。

“重庆在商品房制度推行初期就确定了商品房按面积定价，政策协调上没有困难，当时房地产市场规模小，没有引起太大的关注。”重庆大学管理科学与房地产学院教授、副院长周涛对南方周末记者说。

为什么选重庆？贝壳研究院成都分院院长傅跃华对南方周末记者表示，重庆这座山城土地资源紧缺，住宅建筑密度高，楼越高，公建面积就越大。政府定价的变化，也能抑制开发商通过增加公建面积抬高售价而浪费土地资源，保障购房者的权益。目前，重庆土地拍卖市场基本供应的是50年产权的商业和住宅用地。

事实上，20多年来，重庆的房地产定价方式选择一直存在争议。

《重庆晚报》报道称，2010年，《重庆市城市房地产交易管理条例》修订稿出台，将实施8年的“按建筑面积计价”调整回“按建筑面积计价”。时任重庆市国土房管局局长的张定宇介绍，国家统计局、住房和城乡建设部等部门，均以建筑面积作为房价信息统计、评估的依据，交易契税和拟征收的房产税也以建筑面积作为计税依据。

2011年，重庆市计价方式由过去的按建筑面积计价方式改为按单位建筑面积和按建筑面积两种方案，发生面积纠纷时，以单位建筑面积和单价作为解决纠纷的计价依据。

2016年，重庆市房地产商会再次向重庆市工商联提出，应与国内大部分城市接轨，按建筑面积计价。但2019年修订的《重庆市城市房地产交易管理条例》仍保留两套计价标准并行的规定。

多位当地购房者表示，重庆开发商通常会给出两个价格标准，而且都写进购房合同里，两个标准的房子总价不变，室内单价高于建筑面积单价。

一位熟悉重庆渝中区的链家地产经纪人告诉南方周末记者，目前重庆主城区九个城区的居民已经习惯了按建筑面积计价，其他区县的新房和市区的二手房仍按建筑面积计价，但重庆市的购房者缴纳的印花税、物业费、装修费都是按建筑面积计算的。

该经纪人表示，由于建筑面积单价相对较低，用建筑面积单价更容易吸引潜在买家，链家App上提供的重庆新房只有建筑面积和单价，如果想知道户型面积和单价，需要另行咨询。

“重庆‘取消公摊面积’的说法并不准确。”周涛认为，按房屋面积定价还是按建筑面积定价，对购房者来说只是两种定价方式的区别，按房屋面积定价主要起到告知购房者、帮助其进行市场判断的作用。

香港决心摆脱水污染

“公建区”模式起源于上世纪五十年代的香港，由于当时房地产业尚处于起步阶段，整栋楼以高价出售，地产大亨李嘉诚便想出了“分层销售”和“分户销售”的理念，将公建区的电梯、楼梯、大堂、走廊等都由各户共用，“公建区”一词由此而来。

“公共区域”概念从香港引入内地，但香港也在2013年废除了，而且比重庆废除得更彻底。

2013年1月23日，时任香港运输及房屋局局长张炳良在回答立法会议员提问时，详细介绍了香港一、二级物业市场实行单位楼面面积的政策制定过程。

他介绍，香港自２００８年１０月１０日起规定，房屋卖家必须在楼花的说明书及价单中提供物业的实用面积及实用面积每平方英尺售价的资料。

2011年5月，香港地产代理监管局要求地产代理向一手住宅物业买家提供住宅物业实用面积及单位售价的资料。次年，此要求扩展至二手住宅物业。

2012年6月，香港立法会通过《一手住宅物业销售条例》，规定预售及现售商业物业的面积及每平方尺售价只能以实用面积表达。发展商若不遵守有关规定，即属违法，并可能被罚款。该法例已于2013年4月底实施。

此后香港形成了一手楼以实用面积定价，二手楼以实用面积定价的销售方式，并沿用至今。除农村住宅外，购房者可通过香港差饷物业估价署的物业资讯网查阅私人住宅物业的实用面积资料。

香港采用“建筑面积”作为计价方式，很大程度上杜绝了因公用面积不明确而产生的“淡化楼价”现象。“淡化楼价”就好比买两公斤鱿鱼，其中一公斤是水。

最容易受水浸影响的是绿化露台、停车场、电梯大堂和公共走廊，这些都是享受政府地价豁免的绿色设施。过去香港的“水浸楼宇”，常见有可容一人居住的大型露台。

2001年，香港政​​府为推广环保绿色建筑，鼓励发展商兴建露台、公共平台花园、空中花园等公共设施。这些设施免征地价税，也无须计入总建筑面积，发展商无须支付开发费用，但可以计入公用面积，售予业主，这就是建筑面积“泛滥”的原因。

在香港一手住宅物业销售信息网站上可以看到，自2013年起更新的宣传册都只使用了实用面积。超过100页的宣传册详细记载了物业面积的相关信息，而单位的售价基准面积则以色块在平面图上标注，包括基本住所、露台、工作平台及阳台等。

阁楼、冷气房、窗台、停车位、花园、天台、楼梯、前院或庭院均不计算在实用面积内。采用「单位计价」后，一些容易出现「水浸」的地方，亦不计算在实用面积内。

同时，香港政府收紧总楼面面积的豁免安排，减少停车场、露台和工作平台的豁免额，并设定整体豁免额的10%上限。

即使取消了公共区域，公共区域的所有权仍然属于业主

“取消公共区域”并不意味着购房者失去共享和共同管理房屋公共区域的权利。

《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑区划内的道路、绿地等“共有部分”享有权利，也承担义务。转让专有部分时，共有部分一并转让，业主不得以放弃权利为由不履行义务。由此可见，共有部分取消与否，均不能影响业主对所购房产共有部分的所有权。

不管是重庆还是香港，由建筑面积计价改为单位建筑面积计价，并不意味着业主放弃了权利。

“公用部分的价格会体现在该单位建筑面积的均价上。”周涛告诉南方周末记者，对购房者来说，最大的不同就是所买即所得，让购房者更容易核算实际面积，提高了购房消费的透明度。

反对取消公共区域的一个声音是，担心取消后开发商出于成本考虑，会按照最低标准建设公共空间，购房者会受到影响。

对此，周涛并不认为改变定价方式会影响社区公共空间的品质，因为大部分开发商在设计项目时都会根据项目的不同定位来规划公共空间，同时也满足国家的基本建筑标准。

香港新楼改以实用面积计价后，楼盘宣传册上仍列明大厦内所含的公共空间，如停车场、电梯间、各类设备和功能空间等。

同时，香港也出台配套政策，鼓励开发商建设宜居公共空间。

2021年6月23日，时任香港特别行政区发展局局长黄伟纶回答立法会议员提问时介绍，可持续建筑设计指引于2011年颁布，要求新建房屋项目纳入建筑间距、建筑退距和绿化覆盖等设计元素。

香港屋宇署在审批新项目时，只有符合可持续建筑设计准则的公共设施才可获豁免总楼面面积，例如公共空中花园面积可全数豁免，不受10%豁免上限限制。住宅露台面积减半的规定，亦有助鼓励发展商兴建露台。

对于香港购房者来说，公共区域的管理费用是按照每户所持有的管理股份占总管理股份的比例由楼宇业主分担，目前香港房屋的物业税费是按照使用面积来计算的。

相比于取消公用区域是否会导致开发商减少公共空间、降低社区品质，周涛更担心的是，“取消公用区域”会让一些开发商或者物业公司更容易“心安理得”地霸占业主公用区域产权来获取利润，从而引发公共产权纠纷。

“‘取消公摊面积’应该是一个系统工程，包括围绕每个单元建筑面积的一系列税费政策、配套制度的改变。如果只是简单地改变计价方式，那只是噱头，毫无意义。”周涛说。

其他人正在观看：

继续浏览有关 合肥房地产新举措取消公摊 的文章