合肥顶级学区房城投鸿锦里，地王烂尾楼的逆袭之路

今日，合肥顶级学区房蜀山城投宏锦里公布报名名单，作为蜀山区五十中+安居园的学区房，毛坯房均价35339元/㎡，共计310套，仅11套个别报名成功，即便是顶级学区房也卖得不好。

“地王”——烂尾楼——学区房

城头红锦里，原名西北乐城，是很多合肥人都熟悉的超级烂尾楼。

2014年1月9日，合肥市元熙置业投资有限公司以4.2亿元竞得蜀山区W1307地块，单价2370万元/亩，楼面地价6463.6元/平方米，溢价率216%。

这块土地也成为当年最贵的土地。

该项目历经烂尾、停工等多重挫折，后被蜀山区城市投资发展有限公司接手，才让这个烂尾项目重新焕发活力。

项目优势明显，有地铁站，双学区，价格倒挂，楼下就是地铁2号线五里墩站，不远处就是弘阳广场，学区有安居园小学、第五十中学和西校，蜀山优质双主校区，配套成熟。

但谁也没有想到，“学区房”这块金字招牌，在合肥已不再抢手。

政务区融科九重金一套86.67平方米的小两居室以每平方米2.7万元的价格成交，总价230万元。

融科九重金学区房（崔廷元小学、新五十中）成交价曾于2021年12月达到46184元/㎡，2022年3月更是达到44036元/㎡，甚至逼近5万元/㎡，成交价一度跌至2.7万元/㎡。

享受学区优惠后，经济技术开发区绿地滨湖国际花卉城(清华附中)售价加价40万元。

一套84.82㎡的两居室最新成交价是1.7万元/㎡，这个价格，投资者哭到厕所里去了，当时买至少能赚点钱的想法破灭了，现在这个价位，绝对要亏本卖。

第168号桃冲湖中学正式“私转公”后，新站区文一桃冲湖别墅的业主们兴奋不已……

当时小区房价涨势迅猛，桃冲湖别墅2020年挂牌基础价为1.4万元/㎡，随后涨至1.8万元/㎡，最高挂牌价曾达到1.9万元/㎡。

通过贝壳找房网的数据可以看到，当时桃冲湖别墅的部分房屋售价已经超过2万元/平方米，总价达到了200万元左右。

现在最新成交价已经跌到了1.1万，比去年1.6万左右的成交价还要低。

滨湖书香门第学区由师范学校附属小学和第46中学组成，为滨湖一级学区。

2021年，书香门第学区房成交价一度突破4万元，甚至接近5万元/㎡，如今其成交价已降至2.2万元/㎡。

熟悉市场的人应该知道，2021年合肥的学区房价格达到了顶峰，滨湖四十六中、师大附属小学等小户型学区房单价高达5万元/㎡。

由此可见，“学区房”的光环已经褪去，现在整个市场都处于下行趋势，就算住进优质学区房，也逃脱不了“普遍降价”的环境。

看重“学区房”的人们该怎么办？

那么对于想要购买学区房的人来说，有三点是需要注意的。

第一，如果你的孩子已经出生，而且学区对你来说很重要，那么你需要买现成的。

根据各个学校的招生政策，以及各个学校要求的预付年限，选择一个上下班方便的地方买学区房。如果学区对你特别重要，为了孩子上学，住几年老旧小房子也没关系。买老城区的学区房也是可以的。

但如果你的孩子还没出生，买房要考虑学区的话，经济条件允许的话，可以买在房价高的小区，如果附近有规划中的教育用地，未来大概率会引进学校，而且大多数情况下不会差，就算未来没能引进所谓的名校，这些学校的教育质量和成绩应该也不会差。

第二，不要买学区房，上私立学校。

其实除了少数学校外，私立学校一年的学费好像也就四五万左右，听上去有点贵，但是跟学区房比起来，其实也不算什么。

我个人认为，未来民办学校的教育成果至少会高于公立学校的平均水平，原因很简单，因为他们只能靠自己的成绩来维持生计，而未来如果能招到学生，能赚钱，他们就会主动去思考家长想要什么，主动去迎合家长。

第三，这是我个人的建议，大家不用太把学区当回事。

孩子的教育确实是一个家庭最重要的问题之一，但孩子最终成长为什么样的人，并不一定主要取决于哪个学区，说得更直白一点，某个学校的品牌。

抛开个案，从大局来看，教育其实是两种东西的竞争：遗传基因的竞争，以及时间、精力、财力的投入。

进入市场时机不对，导致申请人数稀少

城投红锦里报名人数这么少，并不是因为产品不好，也不是因为第五十中和安居园双学区一夜之间失宠。

相反，错误时间提供的价格无法让买家满意，导致几乎没有人对该项目感兴趣的情况。

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