合肥学区房真相：12 大知名学区房小区近三年成交数据揭秘

在目前的市场条件下，还在关注合肥学区房的，大多是有学龄儿童的家庭。教育其实跟房地产市场差不多，分化严重，有的家庭为了养孩子创造一切条件，有的家庭则只是观望。第一步，现在中产阶级越来越少，教育集团化的政策也加速了这种形象的形成。

有价值的人或事总是会引发争议，学区房也总是备受关注和争议，近日一张学区房价格减半的图片在网络上广为流传，不少网友纷纷向监控询问此事是否属实，因此监控整理了12个知名学区房小区近三年的成交数据，还原真实情况，供大家参考。

本文统计了五十中新校区天鹅湖校区、四十六中校本部、五十中西校区、四十五中校本部、168号玫瑰园校本部、五十中东校区等校区的爱茉莉公寓、绿地国际花都蓝蝶园、书香公寓、门地、文华阁、安居园东村、西园新村、淮河路450号、汇景歌剧院、人民里、绿城玫瑰园等12个小区近三年的历史成交价格，供大家参考。

另外，数据来源于单一平台，由于单个社区月交易量较小，难以形成数据可比性，所有交易数据均以季度为单位，敬请知悉！

1. 爱茉莉公寓（天鹅湖购物中心）

天鹅湖购物中心imore公寓位于政府区，学区为翠庭园小学和第五十中学天鹅湖新校区。

imore Apartments 2020年共售出35套，四个季度均价在2.6万至2.7万之间，整体价格比较平稳，但在2021年第一季度突然跳涨至3.64万，第二、三季度虽然维持价格体系，但成交量大幅下降，仅售出一套。第四季度开始进入买卖双方讨价还价期，买家怕出价过高，卖家不愿低价出售。

2022年第一季度仅有1笔成交，价格回落至2.8万左右，但今年第二季度成交量开始快速回暖，第三季度价格开始上涨，虽然没有达到2021年第一、二季度的水平，但差距比较小。

从近三年成交均价走势来看，2021年初出现了一次突然跳涨，2021年前三季度是近三年成交价格的高峰，第四季度开始逐渐回落，经过几个月的博弈期，开学季前夕销量又开始回暖，量大价优，价格也随之上涨。

2.绿地国际花城蓝蝴蝶园

绿地国际花都蓝蝶园小学和imore公寓有所不同，这个小区的小学学区是奥体小学，初中也是第五十中学新建天鹅湖校区。

2020年该小区共计成交16套房源，成交量不大，成交价格波动较大，在3.27万-4.23万之间。

2021年第一季度，价格也跃升至5.3万元，第二季度更是达到5.47万元。但此后四个季度，甚至一整年，平台上都没有成交。房价就是这样涨上去的，涨起来容易，降下来就难多了。直到今年招生季结束，才开始有成交，价格才回到2020年第四季度的水平。

从近三年成交均价走势来看，也是在2021年第一季度开始大幅上涨，直接跳涨了1.1万元/平米，涨幅比较大，也导致后面博弈期比较长，虽然最新的成交价没有巅峰那么高，但也还是维持在比较高的水平，用大跌来形容可能不太准确，价格回落感觉更合适。

3. 书香世家

书香门第位于滨湖新区，校区为师大附属小学主校区和46中主校区，项目由滨投开发，分为东、西两个小区。为了统计方便，将两个小区和46至135平米多面积片区都算在内，如果算进去一起算均价，数据会更多，当然如果只算小面积，成交均价肯定会更高。

书香门第在2020年一共卖出了68套房子，成交量非常可观，均价也从2.6万涨到了3.58万，属于非常理想的成交状态。

因此2021年第一季度虽然也出现了跳涨，但不如前两个小区那么明显，2021年前三季度虽然成交量很低，但成交价一直在4万以上，没有出现闲置期，第四季度成交完成，价格开始逐渐下降。

今年前三季度共销售25套房子，相比去年销量有明显增长，价格也维持在3.6万左右。

从近三年季度成交均价变化趋势来看，书香门地社区并无成交缺口，除2021年前三季度成交价突出外，其他月份均较为平稳。

当然，由于面积范围不同，单价差别很大，46.1平方米的房子，最高成交价为4.97万元，而125平方米的房子，最低成交价仅为2.56万元。

4. 文华阁

文华阁同样位于滨湖区，小区很小，只有4栋楼，学区也是师范小学和46中学，由于面积最小的只有33平米，所以48平米、65平米、79平米等小面积房源也不少，也是很多预算有限但想给孩子上学买学区房的家长的首选，面积越小单价也会越高。

2020年一共卖出27套房子，价格在3.1万-4.4万不等。不同于之前那个小区2021年第一季度才跳涨，这个小区在2020年第四季度就已经涨得比较明显，可见动作之快。此时布局已经开始。

2021年前三季度成交价格虽然较高，但波动也较大，成交量很少，全年仅成交5套房子，最高单价6万元/平方米。

今年前三季度已售出7套，第三季度由于售出的都是105平米的大户型，单价略低，前两季度价格基本维持2020年第四季度的水平。

从柱状图来看，2021年第二季度的数据与其他房地产项目明显不同。不过，这是因为交易的是一套面积为106平方米的大房子。由于只有一组交易数据，所以差异似乎相当大。情况与2022年第三季度相同。

5. 安居园东村

安居园东村位于蜀山区，小学为安居园小学教育集团安居园校区，中学为第五十中学西校区。

2020年一共成交了37套房子，经过第二、三季度成交量的上涨之后，第四季度价格开始爆发，直接从2.4万左右涨到了3.05万左右。

2021年第一季度在价格大涨的时候，也是直接从3万跳到4.4万、4.6万，不过交易量并不高，明显还是理性的人占了大多数。

2022年第一季度价格维持在4.3万左右，第二、三季度开始下滑，但成交量也不算小，目前3.6万左右的价格虽然比巅峰时期有所下降，但还是比跳水前的价格要高。

从柱状图上可以看出，小区均价也有所跳跃，但下降比较缓慢，且没有出现零成交的时期。

6.西苑新村

西园新村位于蜀山区，所属校区包括西园新村小学、第五十中学东校区。

2020年一共卖出45套房子，成交量相当可观，前三季度成交价格比较平稳，第四季度价格也开始上涨，班长常说的二手房“量先于价”，从下图就可以看出来非常清晰。

2021年也有过一次跳跃，从3.16万辆涨到了4.19万辆，第二季度甚至涨到了4.78万辆，真的很吓人。不过第三季度量价齐跌，不过从第四季度开始开始趋于平稳。

2022年前三季度成交38套房子，价格稳定在3.7万元左右，虽然没有巅峰那么高，但价格也还是不低。

从价格变化趋势来看，2022年一、二季度，受大行情影响，价格突然上涨，之后虽然略有回落，但盘整期间无论是成交量还是价格都非常平稳。

7. 绿城玫瑰园

绿城玫瑰园位于经济技术开发区，小学区和中学区均为168玫瑰园西校区，为主校区。

2020年一共成交26套房源，四季度之前成交价格比较平稳，涨幅只有1000元左右，四季度价格上涨非常快。

到了2021年，涨幅已经超过1万元，第三季度没有成交记录，第四季度开始下滑。

今年前三季度，已经成交14套房子，价格基本稳定在4.5万元左右，可以说高峰期的价格体系已经稳定下来。

从图表中可以看出，2021年第一季度价格跳涨之后，除了第三季度没有成交外，其他月份价格基本都稳定在高峰期，这与其他学区房的市场行情有所不同。

8. 人民巷

人民巷包括人民巷16号、人民巷4号、人民巷3号、人民巷15号、人民巷29号，不是指一个小区，由于单独统计数据很少，所以有的统计也包括了。它位于庐阳区，学区内有南门小学和45中学，学区有多值钱，有孩子的朋友肯定有所了解。

人民巷在这个平台上的成交量不高，2020年只成交了11套房子，2021年第一季度有一定的涨幅，但相对于其他学区房来说不算太高，第二季度和第四季度也没有成交。

今年前三季度，成交房屋仅6套，且价格差异较大，最高单价6.3万元，最低单价3.17万元。

人民里在学区房中市场情况比较独特，和黄山一样，淡季不淡，旺季很忙，只要有教育需求，基本不受整体市场环境影响。

9. 汇景剧场

汇京剧院位于庐阳区，其校区为南门小学主校区和四十二中主校区，与人民里相比，其中学校区有所不同。

2020年成交量比较少，只成交了8套房子，由于成交房源较少，所以均价波动较大，但也一直在3万左右。

2021年第一季度涨到4.17万，第二季度售出的房子价格达到8.22万，2021年第四季度和今年第一季度均没有成交，今年开学季前夕售出9套房子，价格在4.5万左右，很稳定。

由于成交基数小，很多季度都是受单套房子价格影响，所以2021年第二、三季度涨幅比较大，这个仅供参考，今年的价格比较平稳，没有高峰那么高，也比涨价前高很多。

由于汇景歌剧院面积很小，最小的只有16.79平米，还有18平米、23平米、32平米、34平米、44平米的，所以成交价格相差很大，近三年最高成交价为82192元/平米，最低成交价为25012元/平米，相差高达57180元/平米。

10.淮河路450号

淮河路450号位于庐阳区，校区为淮河路第三小学、第45中学。

2020年一共卖出14套房子，四个季度的价格变化非常明显，从2.59万涨到了第四季度的4.44万，也是非常明显的涨幅。

2021年一共卖了6套房子，从年初到现在价格就大涨，直接从4.44万涨到了6.26万，第二季度已经达到了6.94万。

2022年前三季度成交量较少，仅售出6套房子，价格较高峰期有明显回落，但三季度又回升至5.42万。

淮河路450号的价格变化是一条倒V曲线，价格变化很大，这也和小区小面积房源较多有关，17平米、18平米、19平米、20平米、21平米、23平米、24平米、26平米的房子随处可见，是成交的主力军。单价差异也很明显，2021年6月成交7.26万，最低成交价2.77万，差别很大。

我们还统计了桐城路、安庆路两个小区近三年的成交数据，由于时间关系，这里就不分析了，不过大家还是可以了解一下的。

上面列出的十几个小区，覆盖了合肥最知名的学区房，从数据分析，合肥这轮行情在2020年第三季度就已经开启，先是无限套数、小面积、低价学区房价格在2021年第一季度开始上涨，第二季度达到顶峰，第三季度开始逐渐回落，部分小区甚至出现过零成交的时期，2022年第一、二季度，销量又开始逐渐回升。

数据显示，合肥学区房价格虽然较巅峰有明显回落，但依然远高于涨价前的水平，用“暴跌”或者“腰斩”来形容显然不妥，用“回吐”或者“回调”来形容才非常合适，“回归”或者“回调”才是市场真实的表现。

数据还显示，高峰成交量其实有限，因为卖家惜售，高峰过后，多半是买卖双方的空头，也称讨价还价期，这个时间点，卖家不愿降价卖出，买家怕出价太高，不敢出手，所以在最高点卖出。市场回落再买入的少之又少，多半是随行就市。

数据还显示，学区房的淡季在四季度，所以如果你为了孩子的教育有购买学区​​房的刚性需求，可以考虑在春节前购买，这时候选择更多，溢价空间也更大。

此外，由于学区房制度，学区房的需求也发生了变化。由于购买双顶学区房至少需要9年（如果有两个孩子，则需要更长时间），因此购房者对居住条件的要求更高。品质好、居住环境不错的三居室公寓未来可能会更受欢迎。

初中毕业至少需要三年，有的家长可能选择最低价，拿毕业证就买最小的房子，然后三年很快就过去了，等时间到了就卖掉。

当然，也有人从投资角度分析，认为这些老旧、破旧、居住价值不大的房子是劣质资产。但重视教育、花钱买学的购房者，其实是做好了在房子上亏本的准备的。对教育的不同看法，意味着这件事情没有绝对的对错，今年安三小学、怀三小学等学区房小户型成交量的快速增长，也印证了这一说法。

在教育集团化的大趋势下，到处都是名校，没有名校的学校，重视教育的家长往往集中在顶级学区，未来或许中级学区会失去作为学区的价值，成为居住价值的额外馈赠。

本文前半部分为数据汇总，后半部分为班长的一些主观分析和判断，如有不同意见，欢迎在评论区讨论。

最后我发出一个呼吁：拒绝炒作学区房，把学区房留给真正需要的人。

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