合肥房价涨幅曾居全球第一，限购后市场迅速降温，房价普遍下跌

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中国经济周刊记者刘照普|

（本文刊登于《中国经济周刊》2017年第26期）

安徽合肥，一个曾经房价排名靠后的“弱二线”城市，在去年成为中国乃至全球房价快速上涨的“领头羊”，备受关注。在2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球第一。在全国70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅排名中，合肥也首次位居榜首。

去年下半年，特别是10月2日合肥出台“史上最严限购令”之后，房地产市场迅速由火爆状态转入冷清状态，价格持续下跌、成交量萎缩。据房产中介透露，目前合肥房价普遍下跌15%至20%，部分小区甚至下跌50%，部分房价更是跌了一半。

合肥作为长三角城市群副中心城市，与上海、杭州、南京等周边城市竞争激烈，城市经济总量和人口容量相对较小，人口吸纳能力不强，房价长期处于停滞状态。但为何去年以来房价涨幅如此迅速、陡峭？背后的原因是什么？

金融炒家借“高估价、高贷”上演“空手套白狼”

合肥当地人李文杰告诉《中国经济周刊》记者，作为省会城市，合肥多年来一直保持较低的房价。2008年，邻城南京房价突破1万元/平方米时，合肥的房价还在3000元至5000元之间。合肥的房价在1万元/平方米之间，直到2015年，合肥的房价才突破1万元。“当时就觉得每平方米房价太高，难以接受。其实，周边城市的房价已经到了3、4万元。”李文杰说。

2016年，蛰伏已久的合肥房价出现了意外暴涨。合肥居民张先生告诉记者：“去年房价最高峰的时候，我过一条马路的功夫，房价就能涨上万元，现在涨幅200~300元/平方米。不可思议的是，它竟然毫无节制地持续涨到全球增长率的顶峰。”

偏离正常轨道总有原因。合肥一家大型房地产中介公司总监王涛告诉《中国经济周刊》记者，去年，来自全国各地的“炒房团”齐聚合肥，所到之处犹如“洪水般涌来”，导致房价快速上涨，并且持续上涨。”

根据王涛的观察和记录，去年合肥房地产市场聚集了两类“炒房团”，一类是“金融炒房团”，一类是“主流炒房团”。

这些“金融炒家”有的是独自前来，有的是结伴而来。因为去年房源少，所以“炒房客”很多，所以这些炒房客会接手任何房产中介提供的房子，然后通过银行购买。这些房子“高估价、高贷款”，不断从银行套取更多的钱，然后投入到炒房中。

王涛说，去年他们就做过好几批这样的生意，其中有一个来自浙江的“炒房团”，一共四个人，几家公司赞助他们交一部分资金，用来支付炒房的首付。当时他们一下子要了20套房子，让中介帮忙算首付、月供，以及能从银行拿多少钱。他们对房子的质量要求不高，只想找个大房子，这样能从银行拿更多的钱。这类“金融炒家”就是游走金融边缘的投机者。

王涛告诉《中国经济周刊》记者，这些“炒房团”大多不需要自掏腰包，做得好的话，还能赚些外快，他记得很清楚，有个“金融炒房团”就是这么操作，一番操作之后，多取了20万元现金。

据了解，“高估高贷”是指通过关系将房屋估价抬高。比如，一名炒房者从中介手里接手一套价值100万元的房子，让背后的财团垫付房款，再找关系买下这套房子。这套房产被高估到150万元。按照一般银行标准，他以房产价值的70%贷款，就能从银行拿到105万元。还清财团的垫款后，他还能用这笔“空手套白狼”的现金净赚5万元。

王涛称，办理二手房贷款手续加快，一个月内办完一套。被“炒房团”拿下的房子就放在那里等升值后出售。据了解，这批房子是去年4月买的，5月份成交，买的时候价格比较低。目前这批房子还没有卖出去，还在等价格涨。因为买的时候价格低，当时均价大概在1万元/平米，按照现在1.5万元/平米的价格来算，均价大概在1万元/平米~1.6万元/平米，可以赚5000元左右，一套房子能赚50万~60万元。

合肥链家一名工作人员介绍，去年合肥通过此类“金融游戏”炒房的“炒房团伙”，对房产中介找来的房子，连看都不看一眼，直接付款买下，并委托房产中介公司办理此事。

另一类“炒房团”则是分头出击的“主流炒房团”，他们互相联手，集体买房，垄断购房权，控制房源，然后抬高售价。他们对品质要求高，注重绿化、户型，多数是联手购买整栋楼、单元或楼层，这样更容易谈价钱、压价。拿到房子后，就把房间分成小单间出租，或者整套一起租给别人，用房租抵消月供，然后等房价涨了，达到满意的利润才卖出去。

“炒房族”自曝炒房套路：组团控制房源、约定涨价、利用媒体造势

在合肥采访期间，记者遇到了“炒房大佬”郭文强，他介绍说，2015年合肥滨湖地区的房价涨幅很慢，年初均价7000多元每平方米，年底涨到8000-9000元每平方米，一年下来，每平方米价格涨幅还不到2000元。

郭文强分析称，与南京等周边城市相比，合肥房价在本轮暴涨之前已经比较落后，因此去年这个低价区突然吸引了不少“炒房团”不断拼命炒作，市场呈现轮动状态，房价被逐步推高，透支了合肥市连续几年的房价增长，造成房价异常上涨，板块结构畸形。

郭文强认为，去年引领合肥房价上涨的区域是滨湖，这一区域也是房价快速上涨的最大罪魁祸首。2015年，这批“炒房团”到滨湖买了一批房子，均价8000元/平方米，每个小区都有一套。之后，各路“炒房团”蜂拥而至，轮番炒房。大家互相沟通，谁也没卖出去，就控制了这个板块的大部分房子，伺机炒作。

此后，滨湖地区再也没有新房源出售，房源基本被这群“炒房团”控制。控制房源不是目的，炒房赚钱才是最终目的。于是过了一段时间，“炒房团”突然有四五套房子上市，直接以1.3万元/平米挂牌，房价立马就涨了。“这样的价格肯定是高的。”郭文强说，这样做是为了刺激有急需的用户。接下来，他们到处贴广告，利用各种媒体造势。周边的房产中介也把价格定在了1.3万元/平米。

2016年3月16日，合肥滨湖一售楼处，由于购房者人数过多，现场混乱，由于人多，售楼处原定下午4点半结束，但不到2点就被保安关闭了大门，不允许入内。

“炒房团”们很清楚，这个价格没人买。等了十天半个月，这个地块又有三四套房子以12000元/平米的价格挂牌出售。是否真的卖出去还不好说，但市场已经被带动起来了。就这样，“炒房团”直接把房价从8000元/平米抬高到了12000元/平米，连中间1万-1.1万元的价格区间和涨价过程都省略了。之后又陆续挂牌了七八套房子，价格都是13000元/平米，自然很快就卖光了。房价涨了这么多，谁也不敢再观望了，都抢着买。结果，连房子都没有了。 “炒房团”早已控制了在售房源，直接把价格报到1.5万至1.6万元每平方米。就这样，主流“炒房团”通过垄断该片区的房源，迅速推高了滨湖片区的房价，最高峰时，他们甚至把滨湖房价推到2.2万至2.3万元每平方米的高价。

郭文强称，“炒房团”在炒卖上述房块后，又开始炒卖周边相关房块，就这样在“炒房团”的轮流炒作下，2016年合肥房价疯狂上涨。

“限购令”出台，部分行业价格减半

鸟儿先出，鸟儿先落。合肥楼市的火爆和快速崛起，很快催生了新的“限购”政策。2016年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，公布了10条调控措施，主要包括：合肥市将增加住宅用地供应；实施市区限购；暂停办理非本市公积金贷款；加强商品房销售明码标价备案管理等措施。

合肥出台号称“史上最严限购令”后，合肥房价迅速开启下行趋势，并一直持续到今年5月初。

合肥房地产业内人士认为，合肥房价最先被炒作的是滨湖地区，因此滨湖地区的水分和泡沫最多。自去年10月合肥房地产市场调控以来，力度不断加大，投机者开始大批抛售房屋。当滨湖房价还在2.2万至2.3万元/平方米的高价位徘徊时，“炒房团”就以2万元/平方米的价格抛售，滨湖地区房价也因“炒房团”的抛售而迅速上涨。合肥有房产中介表示，滨湖地区跌幅最大，多数跌幅达40%至50%，几乎跌了一半。今年春节期间，滨湖一楼盘开盘价为1.1万元/平方米。 与周边楼盘最高2.2万至2.3万元每平方米的价格相比，下降了一半以上。

上述房地产业内人士认为，限购之后，合肥房价在去年底今年初进入冰点，春节期间看房、买房的人都很少，虽然滨湖地块降价一半是个别现象，但合肥房价陷入低迷却是不争的事实。

（应受访者要求，郭文强为化名）

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