中国城市化发展的四个阶段：从城镇化到大城市化的演变
在讨论这个话题之前，我想先谈一下我对中国城镇化发展的认识，我觉得中国城镇化发展可以分为四个阶段，从开始到结束，从低到高，每个阶段只是侧重点不同，但是你中有我，我中有你，贯穿了中国城镇化的全过程。
城镇化1.0阶段。这一阶段可以称为城镇化，主要表现为农村人口向小城镇、县城、小城市、大城市、省会城市、一线城市流动。这一阶段城镇化的主体是农业人口，本质是农业人口向非农业人口的转移。当然也有从小城镇或小城市向大城市的转移，但不是主流。
城镇化2.0阶段。这一阶段可以称为超大城镇化，甚至已经不能算是城镇化，主要表现为小城镇、县城、小城市的人口向大城市、省会城市、一线城市流动。这一阶段城镇化的主体是城镇和中小城市，本质是小城市向大城市的转移。当然也有农村人口向大城市的转移，但不是主流。
城镇化3.0阶段。这一阶段可以称为城市集聚，主要表现为非中心城市的人口向大城市群（如长三角、珠三角和京津冀城市群）特别是核心城市聚集。3.0阶段与2.0阶段有一定重叠，可以说是2.0阶段的升级版。这一阶段城镇化基本已经结束，农业人口向非农业人口的转移已经很少。
城镇化4.0。这个阶段可以称为一线城镇化，是城镇化的最后阶段，主要表现在城镇人口全部向一线城市转移，这时候一线城市已经不局限于北上广深，现在媒体定义的所谓新一线城市，未来可能也属于这一类。这个阶段城镇化已经基本完成，甚至可能出现非农业人口回归农业人口，或者农业人口和非农业人口的界限不那么清晰。
合肥目前处于一个什么阶段？合肥是一个特殊的城市，它不仅是特大城市、省会城市，更是长三角城市群的核心城市，未来也有可能成为一线城市。所以合肥的发展会一直贯穿在中国城镇化的整个过程当中。我觉得合肥目前处于城镇化2.0阶段的中期，3.0阶段的初期。
韩国和日本是儒家文化圈内两个亚洲发达国家，可以作为我们未来城市发展的参考。韩国2022年人口为5144万，人均GDP为3.5万美元，首尔都市圈人口将达到2600万，占全国人口的一半以上。日本2022年人口为1.22亿，人均GDP为3.38万美元，东京都市圈人口为3700万，占全国人口的30%以上。
安徽省2022年常住人口6127万人，但户籍人口7100多万人，净流出约1000万人。不过，这两年常住人口增加了24万人，有一定的回流。安徽人均GDP7.36万元，刚过1万美元。合肥2022年常住人口963万人，人均GDP12.58万元，接近2万美元。
安徽的人口相当于日本的一半，超过韩国，但人均GDP只有日本的三分之一。合肥的人口占全省总人口的16%左右，人均GDP只有韩国的一半左右。也就是说，合肥还有很大的发展潜力。如果达到韩国、日本的发展水平，我觉得合肥的人口规模至少应该有1200万到1500万，是全省的20%-25%。
未来20年，合肥的人口增量应该在300万到500万之间，平均每年十几万、二十几万人。如果安徽流出的人口有一半能回流，对合肥未来的城市发展来说就足够了。事实上，去年合肥常住人口增量是16.9万，而安徽常住人口增量是14万。可以说，合肥把安徽的回流人口全部接了过来，甚至还吸纳了一部分省内其他城市的人口。
合肥只是中国热点城市发展的一个样本，其实像合肥这样的城市还有十几个，去年常住人口净流入最多的大城市，多为省会城市和东部发达城市，合肥人口净流入量位居全国第三。
图片来自21世纪经济报道
其实，我们还可以看到另外一个现象，那就是在“逃离北上广”和“回不了家”的十余年反复之后，一线城市人口终于出现了负增长，而人口大省的省会城市人口则出现了爆发式增长。那些逃离北上广的年轻人，最后也没有回到家乡，而是选择留在了家乡省份的省会城市。
一线城市限购、落户政策趋严，房价居高不下，生活成本不断上升，使得不少制造业向成本更低的内陆地区转移，营商环境相对较好的内陆省会城市成为首选，同时，人口也开始跟随产业迁移。
一线城市不再有吸引力了吗？当然不是。高科技产业、金融、互联网、网游等高端服务业仍然离不开一线城市。当中国完成产业升级，逐步进入发达国家行列时，服务业将容纳更多的就业。这就是为什么韩国和日本的人口多年来一直在下降，而首尔和东京都市区人口仍在增加的原因。在城镇化4.0阶段，一线城市将笑到最后。
随着人口老龄化到来，出生率出现断崖式下降，中国人口终于迎来了负增长，从目前的趋势来看，这种负增长或将持续多年。不过，即便中国人口开始下降，但各个城市的表现却不尽相同，热点城市人口暴涨，而三四线及以下城市人口流失较为严重，与发达国家的发展进程基本一致。
对于全国绝大多数城市来说，住房已经出现供给过剩的现象，很多热点城市可能也存在这种情况。因此，在这样的背景下，这次政治局会议做出了“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断。
2016年之前，我们还处于城镇化的1.0阶段，全国大部分城市房地产供给小于需求，限购政策主要以中央整体调控为主。2016年之后，城镇化进入2.0、3.0阶段，中小城市供需关系发生根本性变化，热点城市依然供不应求，房地产调控的主体变成了地方政府，因城施策、一城一策成为房地产调控的主要手段。
如今中小城市房地产供应严重过剩，对于全国大部分城市来说，房地产已经丧失了投资价值，限购政策名存实亡。与此同时，热门二线城市开发如火如荼，每年都有大量人口涌入，地方政府依然坚守限购政策的底线。
在从城镇化1.0阶段向2.0、3.0阶段过渡的过程中，合肥房价不断上涨，每次限购都有不同程度的升级。现行的限购政策主要有“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”，具体在合肥市表现为：限制优质地块购房套数、限制购房贷款笔数、限制土地及新房价格、限制摇号楼盘出售时间等。
热点城市，每年都有大量年轻人流入，他们大多是首次置业，是真实需求。国内很多房子是上世纪建造的，房龄超过20年，居住体验相对较差。即便在房地产整体供大于求的背景下，很多城市好房依然稀缺，改善性需求强烈。
后疫情时代，经济逐渐放缓，当前最重要的任务是拉动内需，房子作为家庭最大的内需再次被提及，但显然很多限购措施已经不再合适，如何刺激刚需和改善性需求是各地限购的主要调整方向。
今年很多城市放松了限购、限贷，释放了一定的需求，但依然解渴不已，房地产继续下滑。我认为这主要是因为限购、限价两个政策没有实质性的放松。
房子除了居住价值外，还是一个家庭最大的资产，其金融属性难以剥离，很多人需要卖掉自有房产才有钱买新房，而旧房卖不掉可能就永远买不起了。对于初入城市的人来说，新房遥不可及，二手房的门槛可能更低。
作为购房者，谁都不希望自己的房子买了之后就贬值几十万。相信刚买房的人也不例外。如果一直期待明年房价会更低，那么就算是真的刚买房的人也不会买房，甚至可能选择租房结婚。而那些买房装修的买不起房的人，又没有足够的钱去买装修房，就算买了，也会抱着明年房价会更低的想法去观望，这是一个恶性循环。
目前的限价政策限制了新房的价格，进而影响到二手房。房价上涨预期受到严重抑制，大量投资需求退出市场，房价开始连续下跌。房价下跌预期也抑制了现实刚性需求和改善性需求，房地产市场越来越冷。
在通货膨胀不断上升的今天，我们去肯德基吃个汉堡，价格时不时就会涨，作为商品的房屋也不例外。诚然，房子是用来住的，不是用来炒的，但如果房子连最基本的通货膨胀都跑不掉，还有多少人愿意买房呢？真正健康稳定的房地产市场，房价应该适度上涨，涨幅应该能够略微跑赢通货膨胀。
目前出台的放松政策仍属小规模，若限价政策不大幅放松，市场悲观情绪或将持续，房地产下行趋势难以根本扭转。在市场信心持续走低的情况下，即便未来出台实质性政策，也需要较长时间才能修复局面。
其实地方政府看得很清楚，但在“房住不炒”的大环境下，中央始终把房价上涨的利剑悬在地方政府头上，限价政策他们不能轻易突破，就连一线城市也不敢轻举妄动。目前中央和地方还在暗中博弈，每个热点城市都不愿率先出手，但都希望有人出手，希望中央能手下留情。
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