2019 年合肥楼市 11 月开盘数据出炉，省府板块四大豪强备案引关注

2019年即将结束，但市场依然充满变数。

好久没聊合肥楼市了，今天就来详细分析一下。

NO.1丨一

合肥11月开盘13个楼盘已全部售罄

绿城、华宇亏损，万科三家子公司业绩均不理想

我们先来看合肥11月份的开工数据。

上月，合肥市新开盘项目34个，其中销售率超过50%（含）的项目20个，销售率低于50%（含）的项目13个。

总体来说，销量不错。

让我们更详细地看一下：

1、以新达园里、中铁建青秀城、高速蜀西湖畔、乐福西安千禧湖等为代表的一批高性价比楼盘，销售率均达到100%。

尤其新大公园，尽管均价高达2.4万，但依然有大批人抢购改善型房。

2. 省级政府部门

上周，省四大巨头资产登记抢尽风头，相信大多数人看到这样的登记都会暗自感叹：好贵啊！

兰园住宅均价28700元/㎡，高层均价23400元/㎡；

滨湖银高层23300元/㎡、小高层29000元/㎡；

博悦天汇高层公寓25000元/㎡；

锦绣寿禧高层21500元/㎡、低层23700元/㎡

如果细看标准楼层，别墅单价基本都在3万以上。

备案后，四大地产项目将陆续开盘，除徐汇铂金天汇外，其余三个项目均已完成首发。

去库存的结果也很有趣。

滨湖银高层、别墅销售情况良好，均在90%以上；

华宇锦绣首禧销售情况最差，两栋高层建筑销售比例达40%；

禹州绿城兰园率先开盘，但销售成绩依然不尽人意，高层别墅销售率仅有50%。

在这个层次的竞争中，价格和配套已经不再是可比的，重要的是产品细节、户型、精装修，或是第一印象。

这方面融创就做得很好。

还有徐汇那边还没有开业，但是白金广场有一个190平米的大平层，我觉得会吸引很多人的注意。

按照我的估计，销售成绩应该和富力相差不大。

3. 飞鹤板块

今年飞鹤区域有多个全新项目入市，包括金地时代峰、金域地锦城府、永荣府邸等均已实现首开门红。

11月推售数据显示：金隅地·金成府已售80%，永荣府已售70%，金地时代凌峰已售80%。

相较于万科翡翠天际、金域帝城郡等飞鹤区域老项目每次开盘销售不佳的情况，这三个新盘表现尚可。

但预计这种现状不会持续太久。

飞鹤板块处于开发初期，地域改善的客源相对有限，首期收获一批楼盘后，后续推出难以实现较高的销售率。

按照目前飞鹤区域的身价，不含装修，定价18000-19000元/㎡是比较合理的。

例如，包河工业园板块的乐富强悦融湾，仅以1.7万至1.8万元的价格出售毛坯房，并在市场上获得了良好的收益。

4.万科

作为龙头企业，万科的动作可以代表多个方向。

11月及12月的加推，万科表现并不理想：北城万科苏高中央公园售罄10%，肥东万科未来之光售罄35%，包河万科翡翠天售罄10%。

分析认为，万科三个项目全部售罄的主要原因有：

一方面，房地产市场整体环境不佳，除部分限价楼盘外，大部分楼盘普遍销售不佳。

另一方面，该行业处于发展初期，购房者接受程度还不高，很多房产集中在一起，竞争激烈。

5. 土地之王

2016 年和 2017 年创造的许多高价土地现在可能正感受到痛苦。

曾经的高新区地王万信朗仕绿园房价一跌再跌，从挂牌价2.3万元，到现在1.5万、1.6万元就能买到。

虽然价格已经快跌到高新的门槛价，但销售情况却十分惨淡，44套房子仅售出15%。

分析认为，原因有：1、地价过高，利润空间较小，购房者开始质疑其品质；2、除了环境以外，基本没什么配套优势。

NO.2丨贰

2020年楼市展望，将回暖还是再次降温？

当前市场冷淡但有略微回暖趋势。

2020年将会发生哪些变化？

1.新房市场总体平稳，部分价格暗涨

湖边：

目前融创、绿地、徐汇、华润等几个高价项目纷纷入市，确实带动了滨湖整体房价上涨。

可以预见，后续即将出让的中海久悦、华润昆仑御等高价土地项目也大概率会以此价格入驻。

虽然表面上一切平静，但实际上，滨湖地区的房价门槛却在不断提高。

高科技：

随着月园、速8湖滨等限价项目的推出，高新的热度已逐渐消退，今年年底到明年春季，这些项目不太可能在市场上掀起太大的波澜。

但由于高新属于有基本生活需求者可轻松到达的区域，所以几个楼盘价格基本都在1.8万元/平方米左右，性价比还是很高的。

新站、包河、瑶海等地：

楼市集中度高、同质化现象严重等问题普遍存在，如无意外，这些区域的折价、降价现象还会持续，在价值与价格不匹配的前提下，房价正在回归合理区间。

比如包河区的挂牌价普遍为2.2万元/平方米，但通过优惠，大部分会降至2万元/平方米。

临近年底，部分房企受指标压力将进一步下调售价。

今年以后，贴现率将逐步收紧。

总结一下，合肥新建住宅市场存在的现象基本有以下几点：

01. 几乎每个地区都有折扣；

02、市场上热销的房源，往往是性价比最高的房源；

03、短期内房价不可能出现大幅上涨。

2、明年春季二手房市场有望迎来小阳春

而二手房市场，即便是和政务市场、学区房市场一样火爆的市场，也不可避免地出现了降温的迹象。

银行贷款政策、购房者心理变化等因素，直接决定了如今二手房难卖！

不过，这种情况不会持续太久，预计明年春天将出现小阳春。

依据是什么？

01、按照以往规律，3月是楼市的旺季，不仅新房，二手房市场同样如此；

02、明年年初银行贷款政策有望放松，利好二手房交易；

03、3月份之前学区房需求相对较高，进而拉动二手房成交。

3. 政策调控或将略有放松

当市场寒冬的时候，政策可能会稍微放松一些。

如果出现政策宽松的情况，可能表现为：

01.银行贷款政策

首套房利率下降的可能性不大，但二套房利率可能会下调，另外二手房贷款也会有一定的放宽，贷款审批速度也会加快。

此外，政府可能还会进一步降息，以刺激房地产市场。

02.人口安置政策

放宽社保年限、扩大人才新政策适用范围等政策可以吸引更多人落户非，扩大住房需求。

NO.3丨三

现在买房该如何选择？

现在买房该如何选择？

1. 湖畔

要想完善主战场，新大公园还是不错的选择。

此外，相较于富力滨湖银、岚苑、铂金天汇、保利和光晨悦、锦绣首玺等项目，其产品均属于高端化、贴合改善型需求。

2. 高科技

西安金鹏麓山园、乐府蔷薇湖还有几栋高层，买不到就等明年万兴项目吧。

3.蜀山

东圃湖周边区域，龙湖天境、励丰璞玉山、汇创俊博等楼盘价格基本都在1.7万元/㎡，且有小户型在售，购房门槛不高。

另外西一环的中铁建清溪国际即将出炉，配套成熟，也可以考虑。

4. 宝河

首选乐富强悦榕湾，价格优势明显，另外同地块龙湖景林九旭也可考虑。

其次，永荣府邸、金地时代峰、金域锦城府邸等项目也相继入市，可以与翡翠天地、锦绣龙川、金域大成郡等项目进行对比选择。

5. 经济开发区

拥有168南校区双学区的邦泰科技城自然是首选，首付30%起。

6. 新网站

如果您注重品牌，就选择华润万桥大厦；

如果看重地铁，选择保利罗兰香谷、正荣悦都汇、龙湖春江紫辰、雪林春晓、银城悦熙泰、美的金科郡；

如果注重环境的话可以选择学林公园周边的徐汇公园大厦和招商局公园1872。

7. 鲁阳

如果想在庐阳买房，可以考虑融创长江一号、国贸天城、合景泰富映月湾、合肥院子等项目，比较高端，适合装修。

8. 瑶海

主要基于2号线地铁口周边的比较选择，美好时光、安建翰林天竺、大发融悦四季，包括龙岗马路对面的龙湖龙誉城都是不错的选择。

NO.4丨四

结论

这个冬天，是房地产商最难熬的冬天；是买房、投资机会最多的冬天；但也是陷阱最多的冬天。

做选择之前请三思！

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