央行房贷政策组合拳出台，各地公积金新政纷纷落地

央行出台房贷政策“组合拳”后，各地积极跟进，特别是公积金新政落地最为迅速。

近日，北京、上海、广州、深圳、天津、珠海、惠州、南京、合肥、苏州、泉州、厦门等各级城市相继宣布下调住房公积金贷款利率，其中期限5年以下（含5年）和5年以上个人首笔住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，河北、河南、湖北、海南等省份已整体执行。

除了降息，各地还采取多种方式减轻居民购房负担，比如推出“商转公”业务，近期张家口、安阳等城市已推出该业务；又如对多子女家庭、购买绿色住房家庭，提高公积金贷款最高额度，目前部分城市公积金贷款最高额度已达170万元。

业内机构表示，随着需求侧信贷政策连续三次出台，目前房贷利率、首付比例等均已降至历史最低水平，政策“诚意十足”，能够有效降低购房门槛和房贷成本，刺激潜在需求入市。

一线城市率先落地政策

公积金贷款是住房贷款的重要形式之一，据开源证券数据显示，截至2023年末，我国公积金贷款余额约7.8万亿元，占存量住房贷款46.1万亿元（房贷38.2万亿元，公积金7.8万亿元）的17%，总体覆盖面较广。

除了覆盖面广以外，公积金贷款的客户群体主要还是刚需购房群体。据住建部统计，2012年以来，我国累计发放公积金个人住房贷款12.9万亿元，贷款余额由2.7万亿元增长至2023年的7.8万亿元，支持近5000万储户实现住房，其中80%以上为首套房购买者。

在此背景下，5月17日，央行出台新政策，下调公积金贷款利率，支持居民实际购房需求。

新政策显示，自2024年5月18日起，5年期以下（含5年）和5年期以上首次个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年期以下（含5年）和5年期以上第二笔个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

新政策既涵盖新发放的公积金个人住房贷款，也涵盖存量公积金个人住房贷款。2024年5月18日前发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起适用新的利率。

以一笔首笔金额100万元、期限30年的公积金个人住房贷款为例，如果选择等额本息还款方式，新政策实施后，每月还款额将由4270.16元降低至4135.57元，减少约135元，总利息支出减少4.85万元。

新政策出台后，各级城市纷纷效仿，其中四个一线城市率先实施。

5月17日，广州宣布，自2024年5月18日起，5年期以下（含5年）和5年期以上首笔个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，第二笔个人住房公积金贷款相应利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

5月18日，北京、深圳也纷纷跟进。北京住房公积金管理中心表示，北京住房公积金贷款执行新利率，下调0.25个百分点。深圳的下调幅度相同，但在时间上略有不同。5月18日前发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

上海还宣布，自2024年5月18日起，5年期以下（含5年）和5年期以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%，二套个人住房公积金贷款相应利率分别下调至2.775%和3.325%。 对于5月18日前发放的贷款，自2025年1月1日起执行调整后的利率。

此外，天津、珠海、惠州、南京、梅州、合肥、苏州、泉州、厦门等城市也相继实施央行新政。

部分省份已宣布全面下调。5月18日，湖北省住房城乡建设厅发布通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。截至当日上午，湖北省17个市州均已下调个人住房公积金贷款利率。

5月19日，河北宣布，自2024年5月18日起，5年期以下（含5年）和5年期以上首笔个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，对应的第二笔个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

中指院称，央行、金管局调整首付比例和房贷利率，体现了监管层稳定房地产市场的决心。政策调整后，首付比例和房贷利率均将处于历史低位，进一步降低居民购房首付门槛和购房成本，有望提振居民购房意愿。若核心城市加快跟进相关措施，有望对市场情绪产生较大推动作用。

多元化政策工具助力购房

除降低贷款利率外，各地还运用多种政策工具帮助居民满足合理购房需求，包括增加公积金贷款额度、支持多子女家庭贷款、绿色建筑贷款、重启“商转公”业务等。

例如5月17日，陕西省住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，提出对二孩及以上家庭使用公积金贷款购房，最高贷款额度在现行政策基础上提升至1.2倍。

合肥市同日表示，借款人家庭配偶均正常存款的，可获得住房公积金贷款最高限额调整为100万元；仅一方正常存款的，可获得住房公积金贷款最高限额调整为70万元。对于购买首套住房的多子女家庭，配偶双方均正常存款的，可获得住房公积金贷款最高限额为120万元；仅一方正常存款的，可获得住房公积金贷款最高限额为84万元。

今年山东多地也密集调整公积金政策，部分城市最高贷款额度已达170万元。

例如，潍坊市表示，住房公积金贷款最高额度提升至80万元；对在潍坊市购买首套自住住房的多子女家庭，贷款最高额度提升至100万元；对符合申请住房公积金个人贷款条件的高层次人才，其首套住房贷款最高额度提升至160万元，购买高品质住房的，在此基础上增加10万元。

除了上述政策外，“商转民”也是居民目前比较关心的问题之一。

近日，有网友在四川政务平台上询问成都能否“商业贷款转公积金贷款”。对此，成都市住房公积金管理中心表示：近年来，成都市公积金中心的取款量和贷款需求均大幅增长，考虑到成都市房地产市场的实际情况和商业贷款存量较大，在保证公积金正常取款和贷款需求的前提下，暂不具备开展“商业贷款转公积金贷款”的条件。

“商转公”在行业内并不是新鲜事，是指在各地缴纳住房公积金的职工，经市住房公积金管理中心和原商业贷款银行批准后，可以将已办理但尚未结清的商业性住房贷款转为个人住房公积金贷款。

早些年，为防止提取住房公积金用于炒房，全国各地相继调整公积金提取政策，包括收紧异地购房贷款、“商转公”等，如2017年河北省已全面叫停“商转公”业务。但为支持居民购房，政策工具箱频频打开，越来越多城市重启“商转公”业务。

石家庄近日宣布重启“商对公”政策，4月26日开通预约通道，4月28日上线试运行，成为京津冀首个推行“商对公”政策的城市，共设“先交后贷”和“以贷还贷”两种业务方式。

5月20日，张家口市政府还称，自近期《张家口市住房公积金贷款替代商业银行个人住房贷款管理办法》正式发布以来，“商对公”业务已开始接受相关申请，已有不少市民前来咨询办理事宜。

具体而言，商转公转方式分为“先交后贷”和“先抵押”两种。“先交后贷”方式下，商转公转贷款审批通过后，缴存员工需先筹资结清原商业贷款；“先抵押”方式下，缴存员工若尚未结清原商业贷款，且抵押权人仍为原商业银行，可申请优先抵押登记，以住房公积金贷款结清原商业贷款。

为何时隔这么多年重启“商转公”政策？该市信贷部门工作人员表示，主要是为了更好地满足已缴费员工的刚性、改善性住房需求，让更多已缴费员工有机会享受住房公积金制度的福利待遇，减少房贷利息支出，缓解家庭还贷压力。

郑州也于近日上线该项业务。郑州市住房公积金管理中心称，自5月6日启动“商对公贷”业务以来，截至5月10日16时30分，共办理“商对公贷”业务328笔，发放金额共计1.76亿元。

据中指院监测，2023年起，无锡、郑州、沈阳等30余个城市支持“商对公”贷款，政策主要包括恢复商对公贷款业务、支持“商对公”联贷业务、降低相关门槛要求等，部分城市要求公积金使用率超过一定限额的，暂停发放“商对公”贷款。

中国指数研究院市场研究总监陈文静对财新表示，当前公积金利率下调，加上部分城市对“商转公”房产的支持，有利于减少购房家庭的贷款利息支出，降低购房成本，恢复市场预期，一定程度上有利于释放居民消费潜力。

她表示，公积金相关政策仍是各地促进刚需、改善性住房需求入市、支持释放购房需求的重要举措之一。为进一步降低购房成本，各地或将根据自身公积金使用实际情况继续制定政策。实施优化“商转公”相关政策的城市范围有望继续扩大，而在公积金使用率较高的城市，“商转公”或将受到限制。

（本文来自第一财经）

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