租购同权新时代，阿里进军房屋租赁市场，欲成万亿租房市场大赢家

中国的住宅租赁市场从来没有像现在这么火爆，在政策鼓励、资本支持下，小业主、房产中介、开发商、自主品牌公寓等各方势力不断厮杀，阿里、腾讯等互联网巨头也纷纷抢滩​​进入。

根据链家研究院发布的《租房崛起》报告，目前中国住房租赁市场规模为1.1万亿元，预计到2025年将增长到2.9万亿元，2030年将突破4.6万亿元。在万亿租房大蛋糕的吸引力下，阿里巴巴进军住房租赁市场的举动也就不难理解了。

对于马云来说，万亿级的租房市场是他无法忽视的。通过与政府合作搭建租房平台，阿里巴巴成为了杭州的“二房东”，不仅可以为淘宝吸引更多用户，还可以获得租房市场的大数据，成为万亿级租房市场的大赢家。

政策背景：“租购平权”新时代到来！

近期，深圳准备实施棚改新政，棚改全部由国企开发，除安置房外全部建设租赁住房；广州宣布将保障“租售同权”。此前，上海率先以每平米不足6000元的低价出让两块纯租赁地块，随后又宣布将在张江推出890万平米纯租赁房。

7月4日，上海打响土地出让第一枪：想拿地只准租，不准卖。4日晚，上海市国土资源局官网发布位于嘉定区和浦东新区的两块地块挂牌出让公告。特殊之处在于，这两块地块的土地用途均为出租房，也就是说建成的物业只能用于出租，不能出售。竞买人需100%持有土地70年。这也是上海在全国首次推出出租房用地。

7月17日，广州出台“租房16条”大力发展住房租赁市场，方案明确赋予符合条件的租房人子女就近入学等公共服务权利，确保租房人与购房人享有同等权益。

7月20日，住房城乡建设部等九部委联合发布《关于人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市加快发展住房租赁市场。

目前，住房城乡建设部已联合选定广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展首批住房租赁试点。

随着“租购同权”政策的深入，租赁市场成为房地产投资的又一热点。相比于零售业或其他服务业，互联网在房地产租售市场的渗透率还较低。租赁市场的发展机会也被包括阿里、腾讯在内的互联网巨头看好，成为颠覆传统租赁行业的机会。阿里、腾讯相继在租赁市场投下重磅炸弹。

阿里巴巴和腾讯争相抢夺风头，一些小公司忙着融资

互联网巨头的入局有望从根本上改变租房市场的游戏规则，尤其是在交易层面。事实上，除了阿里巴巴，腾讯、百度等也纷纷入股各大平台，加大对租房市场的投入。

2016年4月，腾讯、百度参与了链家B轮融资。链家旗下创立的自如是目前国内最大的去中心化长租公寓管理平台，在北上深三大城市拥有超过35万间房间、超过80万租客。小米董事长雷军则投资了国内最早的独立公寓品牌之一YOU+国际青年社区。

8月9日，杭州市政府与阿里巴巴达成战略合作，引入淘宝评价体系和芝麻信用体系，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，将涵盖公共租赁住房、长租公寓、企业、中介、个人租赁住房等，有望在全国范围内商业化推广，也将成为阿里巴巴进军房地产市场的新契机。

8月10日，铂涛酒店集团旗下我趣公寓宣布获得由58同城领投的5000万元Pre-A轮战略投资。58集团旗下的安居客也能为我趣引流。腾讯是58同城第一大股东，此次投资我趣也被视为腾讯在租房市场的新动作。

事实上，类似的租房模式已在阿里产品中悄然上线。在支付宝，用户可以找到专门的“租房”应用，该应用导入了蘑菇租房等公寓服务商的房源，并开始为芝麻信用分650分以上的租客提供免押金服务。

除了两大巨头，其他机构也蠢蠢欲动。房思灵2015年9月进军租房分期市场，与芝麻信用联合推出“信用租房”产品，帮助租房有需要者解决租房资金问题，提供“租房无需押金、按月付款”服务。2016年12月，推出C2C租房分期子品牌“房思帅”，为租客和房东提供租房金融解决方案，成为房东资产管理专家。

8月25日，租房分期平台房思灵宣布完成3亿元E轮融资，由明道金控领投，战略投资者久富集团本轮继续投资，久创资本、唯列资本等早期投资者跟投，凤凰金融旗下盈智资本、政府引导基金、具有房地产属性的港股上市公司等也参与投资。

据悉，方思玲近两年已获得八轮融资，2015年5月，方思玲完成由梅花天使创投、久富、天使资本提供的数百万元天使轮融资；7月，获得由久富领投，微列资本、中城资本跟投的数千万元Pre-A轮融资；10月，获得黑洞资本、华兴资本数百万美元的A轮融资；2016年1月，获得由明道资本领投，黑洞资本、久富跟投的2亿元B轮战略投资；10月31日，获得由盈信国富投资集团、微众祥基金领投，久富集团、久创资本、微列资本、一家新三板上市金融公司跟投的数亿元C轮融资； 2017年1月，完成由百度领投、英智天泽基金跟投的数千万美元D轮融资；4月，获得A股上市公司双良集团领投的数千万元人民币D+轮融资。

据房思凌官方信息显示，平台目前累计放贷规模已达140亿元，交易量近20万单，为北京、南京、上海、杭州、天津、郑州、太原、苏州、武汉、成都等20多个城市用户提供月租支付服务。

信贷取代存款，征信成为竞争焦点

租房不用押金、月结租金、可以给房东打分……你有没有想过，有一天可以解决淘宝租房的所有问题？全国首个“智慧住房租赁平台”的目标是，将所有公共租赁住房、商业租赁住房、开发商自有住房、中介住房、个人出租住房纳入平台管理。

根据方案，杭州市所有出租房源将全面接入芝麻信用，利用芝麻信用的个人认证、信用评估、免押金月供、信用黑白名单等功能，为房东、租客、中介建立信用档案，杭州由此成为全国首个明确提出将所有出租房源纳入信用体系的城市。

“未来杭州的每一个出租物业、每一个租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完整的信用评级体系。信用好的房东将获得更多租客的青睐，而信用好的租客不仅可以免交押金，还可以按月缴纳租金。同时，爱护物业、履行租房合同，也有助于租客积累信用。”蚂蚁金服相关负责人说。

今年3月，支付宝宣布与蘑菇租房打通，芝麻信用分超过650分的用户，可以在第三方服务商中找到“租房”入口，享受蘑菇租房提供的免押金租房体验。

此次“以贷代押”的尝试最早在上海落地，当时支付宝提到，北京、深圳、南京、杭州等地将陆续落地，未来还将为租房服务入口持续引入其他类型的合作伙伴。

芝麻信用信息显示，北京、上海、深圳、杭州、南京、成都等30余个城市开始试点长短租公寓、酒店等信用租房免押金政策，近1800万人免交押金276亿元。其中，已有近600万人在30余个城市使用了信用租房。

此次智能租房平台的建设与今年3月底的尝试最大的不同在于，阿里巴巴携手杭州市房屋管理局，而且这次的合作是政府层面的。

征信是战场。此前，阿里芝麻信用分上线两年多，已在多个场景应用。近日，腾讯也悄然完成其信用分小范围灰度测试，正式进军征信市场。业内人士认为，腾讯信用分与阿里芝麻信用即将展开正面交锋，阿里、腾讯两大巨头在征信市场开启“双虎争食”局面。

腾讯信用主要包括“业绩、安全、财富、消费、社交”五大指标，根据用户历史消费行为，采用科学统计方法综合评估结果，最低分300分，最高分850分。不过据了解，只有QQ超级会员才能进行本次小范围灰度测试，目前测试已经结束。

不难发现，腾讯信用与芝麻信用的评分标准有很多相似之处，比如都有针对人脉、社交的评分项目。

有市场人士认为，未来芝麻信用、腾讯征信除了央行征信外，还将占据巨大的市场，成为征信巨头。不过，也有业内人士坦言，阿里、腾讯征信只是场景化征信方式，是征信的一个细分领域，不能算是主流。目前的征信市场普遍认可央行征信体系，民间征信市场还是非正式征信市场。

这不是阿里巴巴第一次进入租赁市场

2016年10月15日，“闲鱼租房”功能在阿里巴巴旗下二手交易平台闲鱼APP正式上线，房东可在上面直接发布房屋出租信息，租客也可在评论区与房东直接沟通；此外，租客也可在评论区对房东进行评价、点赞、标记等。

如果在闲鱼预约看房后，房东要求收取中介费，用户可以在看房印象中将房源信息标注为“收取中介费”，系统就会进行处理。

若房屋图片与实际情况不符，用户还可以标记为“与照片不符”、“虚假房源”等。

此外，还设有“是否通过实人认证”、“芝麻信用是否已授权”等亮灯提醒，这些功能都是为了保障租房者在租房过程中的合法权益。

此外，专门为房东直租打造的平台也早有出现，蘑菇租房、蚂蚁租房等APP都是以房东直租平台为主打，但租房中介依然随处可见。58同城租房平台也有“中介”和“个人”两个信息分类，用户可以自由选择。不过，打开“个人”信息页面，发现大部分信息都是中介发布的。

租客想直接找房东，但房东又懒得直接联系租客，这也是中介存在的最重要原因，一套房子可能有十多个租客看，最后也不一定租出去，因为看房太麻烦，所以房东通常更愿意花点钱委托中介。

因此，只要这个问题持续存在，房东直租平台越多出现，就越会被中介占据。同样，如果信用租房不能解决这个行业的痛点，那么它的作用就不是进入租房市场，而是扩大支付宝和芝麻信用的使用范围，让越来越多的人在更多场景频繁使用支付宝。

今年7月初，网上有传言称，地下黑市有人伪造十几条个人信息，帮人刷芝麻信用，积分轻松突破750分，收费却只有400元。

7月10日，芝麻信用回应称，此类“刷分”手段完全不靠谱，芝麻信用对此类黑产机构持“零容忍”态度，并称这些机构主要通过伪造个人学历、车辆信息等方式刷分，但芝麻信用会进行技术验证、多渠道交叉验证，确保信息真实可靠后，才会刷芝麻分。

如果用户提交虚假信息，不仅信用分不会上升，还会对自己的信用留下负面记录，可以说是得不偿失。随着支付宝用户群体规模的不断扩大，芝麻信用的影响力也越来越大。今年6月6日，蚂蚁金服旗下芝麻信用推出了“66信用日”。“66信用日”是阿里为推广芝麻信用而打造的新节日。在这一天，消费者可以用自己的信用享受租车、租房、租手机、数码产品等服务，无需押金。

抓住租房热潮，对接大数据监管，租房市场会被阿里巴巴搅局吗？

在消费电商领域已经占据绝对优势的阿里巴巴，正试图在租房领域推动一场“淘宝式”革命。针对租房市场存在的“黑中介”、“二房东”、“假房源”等痛点，阿里巴巴租房平台将引入人脸识别系统，对中介、房东、租客进行实名认证，并将住房保障和房屋管理局的房屋权属核查与阿里巴巴的核查服务相结合，确保挂牌房屋的真实性。

更具有颠覆性的是评价与信用体系，租房平台将结合“杭州二手房交易监管服务平台”的管理体系和阿里巴巴的在线评价、芝麻信用，对待租房源、租客、房东、中介进行双向评价。

这意味着租房平台将形成类似淘宝的评价和信用体系，信用好的租客将免交租房押金，信用好的房东、中介或运营商将能吸引更多租客，杭州人有望过上“免押金”租房生活，率先进入信用租房时代。

爱尚租联合创始人徐毅认为，租房平台的目标是让人、房子、钱全部在线上。但不可能一步到位，目前能实现的是：真实的房屋信息、个人信用信息、租房评价信息、公寓公司员工服务，以及一些交易都会先放到线上。

其优点在于：房源信息真实；标准化的公寓公司更受业主和客户的认可；客户、业主和公司都会关心违约的信用成本。

房东东创始人全立分析称，由于有政府背景，阿里租房平台相较于民间租房平台最大的优势在于影响力、资源，以及芝麻信用带来的完整信用体系，严控房源、租客、房东、中介服务人员；再借助蚂蚁金服的支付平台，提高支付效率和个性化体验。

杭州作为全国首批12个住房租赁试点城市之一，已经实施，并将扩大到全国，民间租房平台势必受到影响。

长期以来，我国住房租赁市场极不规范、缺乏透明度，90%以上的房东都是个体房东，租房几乎成了每一个刚到大城市的年轻人的心头之痛。

近两年，租赁市场受到一系列政策鼓励，从中央提出发展租售结合的租赁市场，到各地开展租赁试点、增加租赁供给，再到资本和开发商纷纷布局长租公寓，租赁市场持续升温。

目前租赁市场的参与主体包括个人房东、独立第三方公寓、中介/开发商/酒店集团的自有品牌公寓以及地方政府部门已经或正在设立的国有租赁运营平台；互联网租房信息平台则包括各类实体运营商的APP以及房东东、和屋等第三方租房信息聚合平台，也有房多多、极屋等房产电商平台，其中也有一些租房信息。

阿里巴巴租房平台的野心是将所有类型的住房纳入其中，进行线上交易，其中也包括上述品牌公寓，这将打破目前租房市场房源和房东极其分散的局面，建立一个透明、规范、可信赖的租房市场。

不过，阿里平台在发展过程中或将遭遇阻力。一位深圳长租公寓运营者认为，部分长租公寓平台或将不愿加入阿里平台。目前长租平台高度依赖租房押金作为营运资金，而阿里对高信用评分用户免收押金的模式将使这些平台损失大量押金收入，甚至对其生存构成威胁。

目前尚不清楚万科、龙湖等自有品牌公寓开发商是否愿意将其数据和交易接入阿里巴巴平台。

此外，接入阿里平台后，公寓运营商自己投入巨资开发的APP可能会失去价值，各平台提供的金融服务也与支付宝、蚂蚁金服的金融服务存在重叠。

徐毅还指出，如果平台要求强制接入、在线支付，公寓企业的经营数据将不再私密，其金融业务机会也将面临蚂蚁金服更高维度的竞争。

另一个问题是，平台线上交易的透明化，将使业主、企业等主体无法逃避租赁相关的税费。深圳一家大型开发商人士告诉记者，目前租赁市场，虽然有租赁税，但个人房东几乎不交税。有的城市按综合税率计算租赁税，实际收的税很少。但今后，无论是个人还是机构房东，租赁税都不再能逃税。

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