合肥楼市低谷期，滨湖四霸集体低头，暗流涌动的板块在哪？

作为一名房地产博主，我尽力抓住房地产市场低迷时期的每一个机会，窥视每个城市底部的秘密。

因此，面对合肥楼市的此轮暴跌，仅仅看着楼市的血腥战场，单纯地展示各种亏损的惨烈场面，确实很容易吸引大批看客的关注，但却是完全没用的。

凯叔真正关心的是，如此血腥的战场，城市高端购买力的暗流究竟流向何方，各个楼盘真实的成交数据，是否印证了凯叔普适的“购房逻辑”？

在收集分析了近期滨湖新区近百个楼盘二手房成交数据后，我再一次发现了房地产市场的一些残酷真相。

滨湖“四霸”们全部低下了头。

什么样的板块仍在暗流涌动？

经过多年发展，滨湖已形成“四大格局”：启动区、金融板块、省政府板块、上海CBD板块。在房地产市场低迷时期，四大板块全部低头，九成以上小区价格下跌。

凯叔统计了一下滨湖新区二手房市场，发现目前最活跃的楼盘都有一个共同点，主要面向有住房需求的群体，基本特征是：房龄在10年以上、住房面积符合一定需求、房价符合一定需求。

》创业专区

纵观46中片区多处房产近90天的成交情况，排名前三的房源成交面积集中在67至90平米左右的基本房源，主力成交总价在150万至200万、200万至300万之间。

》环湖CBD区域

目前该板块在售的房源以10年左右楼龄、满足基本需求的房源为主，例如东方蓝海、宝能城、滨海豪庭等。

》金融城板块

金融城板块，近90天成交量前三的房源主要为满足基本需求的房源。

徐汇皇家府邸，9月主力成交面积80-94平米，主力总价156万至179万；

贡院天下，9月成交主力面积为97-134平米，主力总价为216万-316万。

滨湖万科城，房龄10年左右，主力成交面积91平米，主力成交总价200万以内。

你也许会疑惑，作为宇宙中心的合肥，高端购买力都去哪了？

盘点了近90天滨湖新区四大区块二手房成交数据后，凯叔发现了一个新的趋势：省府区块已成为当前市场上中高端购买力的核心载体。

位于省府中轴线的太阳城集团探岳9月成交总价均在470万以上。

省府东侧的永和府投资热度较高，9月成交主力为小户型。

从近30天的看房活跃度来看，融创探岳、万科蓝山二期、徐汇铂金天汇、融创滨湖银等小区排名靠前，且几乎均为区域内相对改善型的小区。

新房市场，省府区龙湖青云雀项目均价达3.37万元/平方米，直接突破合肥新房价格天花板，一开售就被抢购一空，今年7月销量位居合肥市第一。

近年来滨湖新区市场中，省府板块热度位居第一，省府中轴线上的禹州绿城岚苑、阳光城探岳、建发美的君和府、地产悦溪、高速尚辰园等，以及省府东侧的地产尚溪、保利和广辰岳、高速尚如园等，均为摇号型项目。

无论是新房市场，还是二手房市场，真实的成交数据都显示出一件事：在房地产市场下行时期，大量中高端改善型群体将目光聚焦在了省府板块上。这是为什么呢？

滨湖的资源基本饱满。

下一个增长点在哪里？

滨湖的下一个增长点又会在哪里呢？我们先来看看滨湖新区的整体格局：

根据滨湖新区9个管理单位官方公示，BK01为萝岗中央公园版块，BK02为起步区版块，BK03为省府西区版块，BK06为金融版块，BK07为金融西南版块，BK08为滨湖CBD版块。

启动区（BK02），顾名思义，是滨湖的首发区域，2016年启动区已全面进入存量房市场。

此板块最抢手的资源莫过于师大附小和46中双学区资源，因此不少买家的买入重点很明显：选择学区，还是选择适合自住、房龄不太长的社区。

金融领域（BK06）在 2021 年已几乎达到饱和。

该板块定位为金融后端服务基地，聚集了工商银行、交通银行、人保财险、中国人寿等近30家金融机构，目前已有多家银行入驻办公，因此整个板块的出租率很高，由此带来的房屋流动性和交易活跃度也很高。

比如财经类师范大学四小，2016年有15个班，2018年有20个班，去年有30多个班，2022年秋季入学新生将达到37个班，按每班45人计算，学生人数约1665人。师范大学四小已成为滨湖乃至合肥规模最大的小学，目前四年级以上学生全部要借用中南四六小学的教室。

每年学生数量的大幅增加说明金融领域基本上已经被无数的房地产项目填满，发展已经达到了饱和状态。

滨湖CBD板块（BK08）一经亮相便备受瞩目，原本是滨湖区志在必得的一张王牌，然而2017年国家级环保限购，让原本即将腾飞的滨湖CBD板块被牵制，原先开发规划中的诸多资源，如今陷入停滞。

省政府西区（BK03）目前基本被现有的房地产项目填满。

经过盘点，整个滨湖新区目前还具有真正发展空间的区域，只有BK04省府中轴地块、BK05省府东地块、BK09珠江路南地块、BK01萝岗中央公园地块。

东面，省政府以东，再往东就是湖滨湿地公园和牛角大围，发展空间明显有限。

再往南，BK09珠江路南段，“环湖一公里限行”依然存在，何时解禁尚属未知，恒大518、宝能七星月等一大批烂尾项目何时能复工竣工也还是未知数。

那么滨湖新区下一步将如何行动呢？

这几年，我们看到非常明显的官方动作：萝岗中央公园板块，首次亮相C位。

2017年，合肥市公布《新型城镇化规划（2015-2020年）》，提出“整合高铁站、萝岗机场地区，形成城市主中心（CBD）”。

2019年，原计划在环湖一公里范围内建设的融创秀及酒店选址由环湖一公里迁至省政府区域。

2022年，合肥发布《合肥市国土空间总体规划（2021-2035年）》，进一步明确构建“一核四中心”城市布局体系。“四中心”分别为天鹅湖中心、滨湖中心、老城中心、东部新中心。“四中心”包围的萝岗地区被确立为重点“一核”，这片合肥市最大的空白区，未来将成为亮点区域。

2023年3月，萝岗音乐厅、滨湖图书馆项目开始公开招标。

2023年7月3日，华为竞得包河区BK2023-06号工业用地，这意味着华为选择合肥中央公园科技创新CBD作为其安徽总部基地，目前已正式开工建设。

从这些重量级地标资源和产业的注入速度来看，萝岗中央公园无疑是当局按下环湖CBD“急停键”后打出的一张新王牌，关乎未来十年合肥整个城市发展格局。

至于省府板块，本身投入的资源量就已经十分可观，再加上北临萝岗中央公园的地理优势，市场对价值的预期自然十分可观，这也是新房、二手房市场都吸引大量中高端购买力前来投资的关键原因。

超过90％的社区正在衰落。

哪种房产最具弹性？

合肥整体楼市仍处于下行期，滨湖新区二手房价格也不例外，根据凯叔整理的数据，目前滨湖新区九成以上的小区价格都在下跌。

环湖CBD区域，所有房产均降价。

省府板块中，仅禹州绿城兰园挂牌价略有上涨，近90天仅售出3套。

曾是万人争抢的热门楼盘——禹州绿城兰园，刚推出时高层挂牌均价约2.4万元，联排均价在2.8万至3万元之间。从目前的成交价来看，联排的溢价能力明显更高。

启动区46号中学区房中，近期仅有两处楼盘挂牌价格小幅上涨，分别是蓝鼎湖畔假日金棕榈花园和文华阁。

蓝鼎滨湖假日金棕榈花园主力销售的是整个滨湖新区极为稀缺的5层低密度别墅。

文华阁的稀缺性在于小户型，拥有师大小学、46中等大学区，属于双学区，面积越小单价越高，今年7月底，35平米小户型以单价41726元/平米售出。

金融城板块中，近期仅有绿城招商城元挂牌价保持上涨趋势，其余均出现下跌。

绿城招商城园、二手房、容积率2.0、绿城物业，都是构成品质社区的基本要素。

总结一下，目前滨湖新区的韧性楼盘有非常明显的特点：要么足够稀缺（比如联排、学区小户型），要么品质较高（比如小区整体品质、精装修标准、物业管理等）。

这再一次印证了凯叔买房逻辑的三大要点：资源、品质、稀缺。

资深粉丝肯定会问，凯叔，那产业呢？这个重要因素，揭示了整个滨湖新区目前的弱点，以及未来的发展机会。

滨湖新区发展的短板

为什么每一轮楼市低迷，滨湖新区的房价波动都最大？这里面有一个隐藏的关键点，相信很多人都忽略了。

合肥滨湖新区缺乏产业。

我们再来看看武汉宇宙中心光谷的现状和目标：国家级开发区，加快推进“世界光谷”建设，努力打造万亿级产业集群。

苏州航天中心——园区的定位是加快建设开放、创新的世界一流高科技园区。

滨湖区的核心功能和定位是什么？行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、综合居住区。

其实，这里的定位都比不上高薪产业的崛起，但为什么还有那么多人买滨湖新区？原因在于滨湖新区其实承载着包河区、经开区、高新区的产业人口溢出，这三个区域是合肥市GDP前三的供给者，不乏中高端的购买力。

也正因为如此，徽州大道、方兴大道、包河大道每天早晚都挤满了进出的车辆。

滨湖新区之所以能吸引那么多中青年不顾通勤的辛苦和路程的长短，来此买房，一个关键原因就是资源的均一性和性价比。对，你没看错，要知道合肥老城区很多资源一流、名不见经传的小区，卖到4万+、5万+，相比较而言，滨湖新区目前的房价对中青年来说还是比较友好的。

滨湖是合肥城市界面最新的区域，彻底告别了老城区的“破败”感，道路崭新，路网完善。

是合肥市绿化、公园最多的区域。

是合肥市公共设施、学校最齐全的区域；

这里是合肥市文化场馆最多的地方，有巢湖过江馆、名人堂、创新馆、艺术馆、科技馆、百戏城等。

此外，多条地铁线路的开通加速了滨湖与老城区的联系，大量因产业转移而来、对老城区没有感情的外地人，因为二线房价而选择了滨湖。

还有一点，滨湖这十几年的发展，房价上涨了三四倍多，让很多人实现了996多年都没能实现的资产升级，也助长了这一带的炒房风潮。

所以，凯叔的买房八个字是真金白银：“产业、资源、稀缺、品质”。即使合肥滨湖新区实际上产业匮乏，但这并不妨碍滨湖新区持续的购买力，因为包河区、高新区、经开区等各大产业区都有购房群体的底线，也存在着一度火爆的炒房预期。

但现在情况不同了，加上萝岗中央公园的加入，滨湖新区尤其是省府区很可能是未来十年合肥房价的天花板区域。具体原因大家感兴趣的话就继续关注吧，凯叔下次给大家详细讲解。

如果你是第一次看到凯叔的文章，你可能不知道这个有点骄傲的家伙有多么谦虚，所以请看看他的历史文章。

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