合肥滨湖区环湖板块城建华润望雲备案价公布，门槛相当高

今日，滨湖区环湖板块城建华润望云公布了挂牌价，本次挂牌的10层别墅共有三栋，分别是Y01、Y03、Y06，其中185平米中高层单价在3.7万左右，最高3.84万/平米，221平米中高层单价在3.8万以上，最高3.93万。

较好的185平米楼层总价在680-710万元左右，221平米的总价则在850多万元，这个门槛在合肥还是挺高的。

注册楼盘G10为25层高层，套型142平米，单价在3万元左右，公摊面积较大（设计2梯2户，公摊面积较大），占比约27.16%。XG09为16层低层，套型174平米，中高层基本都在3.4万元以上，总价在600万元左右。

通过此次旺云的备案价格，我们可以明显看到，新的价格体系有两个非常显著的特点，第一，高层与联排产品的价格差距进一步拉大，高层与联排产品之间的差距达到每平方米7000至8000元。

其次，楼层间价格差距拉大，无论是联排还是高层，比如G10一层最低价2.54万元，五层直接跳到2.93万元；Y03一层最低价3.21万元，九层最高价3.84万元，每平米差价6300元。

这个价格也引发了网上和交流群的大量讨论。前几天班长写了一篇题为《2020年到2022年滨湖区新房价格涨了多少？》的文章，如果以2022年省府中轴线置地悦溪十层别墅为基准，相比置地悦溪2.87万元的均价，涨幅接近1万元/平米。

怎么说呢，合肥新房涨价早已注定。今年无论是取消烂尾房限价、楼层差价、提高地价，还是再次允许加建精装修，都预示着2023年合肥新房将迎来新的价格体系。目前已备案或已泄露的楼盘项目都是如此。

很多粉丝纠结于这个涨幅，其实这毫无意义，价格不在我们的掌控之中，我们也无法改变任何结果。对于购房者来说，唯一的决定就是买不买。那么这个房产怎么样呢？我们简单分析一下，看看除了这个房产，还有其他的选择吗。

该地块是今年首拍土地挂牌，由城建集团在质量竞拍阶段中标，与华润联合开发。从板块划分上看，徽州大道以西为金融西南板块，以东为滨湖CBD板块，因此望云属于滨湖CBD板块。

但它并不在滨湖片区的核心位置，位于片区的西南角，徽州大道与桂阳路交汇处，在珠江南路开发之前，这里也是滨湖区的最南端。

近两年环湖CBD区域一直没有新房源上市，上一个地产项目是2021年的怡和酒店，主要原因是该区域虽然有大片空置土地，但受一公里环保限价影响无法开发。接下来，还有方星湖公园南侧、塘栖金门东侧等4块新规划的住宅用地。

配套方面，望云周边有徽州大道、芦洲大道、云谷路等主干道，路网还是很畅通的。公共交通有地铁一号线九连围站和规划中的地铁八号线二期。至于通勤距离和时间，就看个人的工作地点了。

学校方面，该地块需同步建设15个班的幼儿园（15个班+6个托班），按照2023学区划分，小学为师范附属小学教育集团万慈小学，中学为嘉陵江路48号中学。学区质量还比较高，近几年进步很快。

商业方面，首创奥特莱斯位于物业南侧，但该奥特莱斯的定位是“品牌直营购物中心”，日常生活还是更多依赖望云北侧的月湖园、榕园等街铺，以及东侧的万达城、五月花等商业街，或是西侧的滨湖顺园等大型商业配套。

区域内大型商场有银泰百货、融创茂等，总体来说，虽然彼此之间都有一定距离，但是商业设施还是比较丰富的。

环境方面，望云最大的优势是东边马路对面就是金斗公园，另外靠近巢湖的贵阳路以南地块受一公里限制无法开发，部分楼盘和民宅可以看到巢湖，而且南侧珠江路以南暂时还未开发，只有两栋视野开阔的写字楼。

但因西侧紧邻徽州大道，对周边建筑会造成一定影响，因此望云A/B两块住宅地块中，紧邻金豆公园的东侧地块优势明显，为争取首开最好成绩，东侧地块也获得优先报名。

▲城建华润望云南侧

▲城建华润望云东侧

▲城建华润望云北侧

▲城建华润望云西侧

具体产品方面，望云规划有8栋别墅、8栋低层、12栋大高层，还将配套建设幼儿园、公园绿地。大高层141-171平米，低层173-189平米，别墅185-221平米（1栋8层，1栋9层，其余均为10层）。

作为完美品质改善型项目，在华润品牌的支持下，交房安全和品质应该没问题。户型也是可圈可点，221平米的户型是目前市场极其稀缺的产品。价格前面已经说了，就不再赘述了，我们回到“价格我无法掌控，我只能选择买不买！”

其实买不买楼盘，要看现在的市场有没有更好的选择，是否适合自己。目前滨湖区新房比较稀缺，尤其是别墅，除了望云，可供选择的别墅只有高速尚合园和元大九路两栋。

高塑尚合园位于西南金融版块，有一栋248平米的楼盘尚未推出，初挂价为中高层2.7至2.9（未完工）。元大九路位于东部省府版块，面积160至268平米，别墅，价格应该和望云相差不大。

其他主要选择都是二手房，监测简单选了几个给大家参考（数据来源北西，时间为2023年8月9日挂牌及之前成交）

1、位于省府中轴线上的阳光城探月，近期售出142平米8层中层别墅3.98万元（楼龄未满两年），164平米8层中层别墅4.49万元，164平米11层高层别墅4万元（楼龄未满两年）。

2、省府西区融创滨湖银，新售170平米8层洋房，单价4.3万元（楼龄未满两年）；

3、环湖区域融创旺海潮目前挂牌价10层中层155平米售价4.25万，8层中层售价4.7万；（暂无近期成交数据）

4、湖滨区域二手房​​方面，新达园里一期8层别墅现挂牌出售，中层133平米，售价4.7万（近期暂无成交数据）。

5、湖滨区高速时代公园一套8层别墅近期出让，楼上面积220平米，单价4.36万元。

6、湖滨区塘栖金门8层别墅，面积175平米，最低挂牌价3.8万左右（烂尾）（暂无近期成交数据）。还有很多我就不一一列举了，有兴趣的可以自行搜索。

上面列出的基本都是8层别墅，早期10层、11层都叫低层，不过近几年都统称为别墅，大家也都接受了这个称呼。不过从挂牌和成交来看，10层、11层和8层还是有价格差距的，所以从地段、配套、产品等方面考虑，旺云并无价格优势。

从这个数据我们也能发现，在这轮市场下行周期中，二手房价格的下滑确实比较明显，这也是目前新房市场由之前的“倒挂”过渡到“平挂”的现状。

但旺云在户型上也有优势，目前市场上大户型别墅很少，在售的也很少，尤其是200平米以上的别墅更是少之又少，如果想买200平米以上的别墅，旺云是为数不多的选择之一。

另外，新品会更有吸引力，但最终能否比市场上的二手房更好，只有交付后才知道，华润的强项和重点依然是商业开发。

这时大家会发现，上面列出的全是别墅。这主要是因为对于这种类型的房产，人们更愿意支付高额溢价进行改善，所以别墅会更受欢迎。在这个地段和价格下，高层对于刚需、不值得改善的人来说有点遥不可及。在不缺高层的滨湖，选择还是很多的。

最后，这个楼盘或者现在的市场投资客户很少，也不是很适合，主要还是以自住为主。所以买不买还是看个人的想法和需求。这个价格也考验合肥的高端购买力（现在各大城市都放宽或者取消了限购，长三角优质城市会参与争夺这些购买力），如果能卖得好，对楼市还是有提振作用的，能一定程度上固化现在的价格体系。

不过确实难度挺大，第一次开盘肯定会抽签，不管是出于营销需要，还是因为推出了地段最好的楼盘，又或者是客户基础积累了这么久，才会抽签。而且不分渠道，冻结资金108万，参与门槛也很低。

预计报名人数和整体销售率不会很高，但也不会太差，毕竟准备了这么久，不过低层、后楼，尤其是高层的产品销售才是真正的问题。

当然，如果市场能够回暖，二手房价格止跌回升，那又是另外一种情景了，但目前来看，并没有出现明显的反弹迹象，8月份的市场依然十分冷清。

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