安徽交控成上海土拍黑马，联合竞得高价地块，布局房地产市场

本报记者郭阳晨、张家珍上海报道

在上海土地市场，以交通运输为主业的地方国企安徽省交通控股集团有限公司（下称“安徽交控”）正成为一匹“黑马”。

5月28日，上海迎来今年第二批集中土地供应，其中，单体成交价最高的地块——闵行区梅陇社区地块，被安徽交控旗下两大房地产平台安徽高速地产集团（下称“高速地产”）和安徽安联高速有限公司（下称“安联公司”）联合拿下。

《第一财经日报》记者在采访中了解到，安徽省交通投资集团拿下该地块志在必得，早在正式拿地前20天，安徽省交通投资集团就在官网发布了相关地块的设计招标公告，提前“剧透”了拿地计划。

事实上，作为“外来者”的安徽省交通控股早已在上海房地产市场崭露头角，并在浦东新区唐镇打造了“火爆”项目——安高深晨园。今年一季度，凭借该项目的火爆销售，安徽省交通控股跻身上海房地产商销售前十名。

在房地产市场调整期选择大举扩张，与安徽交控的整体战略息息相关。“十四五”期间，安徽交控提出宏伟的发展目标——“5355”战略，即到2025年实现资产规模5000亿元、投资额3000亿元、非公路产业利润贡献率达到50%以上，稳步回归中国企业500强并奋力挺进。

在安徽交控“5355”战略体系中，房地产业务的布局和发展目标是什么？高速地产、安联两大平台公司又各承担什么责任？针对相关疑问，安徽交控宣传部一名工作人员表示，问题已转交具体负责人。不过，截至发稿时，记者尚未得到进一步回复。

提前竞标“扰乱”土地征用计划

今年上海土地拍卖市场上，安徽省属国企安徽省交通投资集团无疑是一匹“黑马”。

早在4月2日，安徽省交通投资集团旗下高速地产就发布《闵行区普勤街道MHPO-1302单元35-5地块设计招标公告》，项目总投资3.8亿元，但该地块直到近半个月后才真正公开出让。

4月16日，上海迎来2024年第二轮土地集中供应。上述地块竞争最为激烈，吸引了华润置地、南通瑞成地产、中海地产、高速地产、首开集团、大华集团等12家财团竞标，经过18轮竞价，该地块最终以25.56亿元的地价上限成交。

记者了解到，除首开控股外，其余11家房企均参与了优质建筑指标竞标，接受绿色建筑二星级及近零能耗建筑指标和公租房占比7%的上限要求。最终，该地块被大华集团拿下，楼面地价42350元/平方米，溢价率10%。高塑地产虽然与该地失之交臂，但仍于5月8日公布了此前的竞标结果，上海天华建筑设计有限公司最终中标。

在高塑地产通过提前竞拍“剧透”其上海拿地计划一个多月后，类似情节再度上演。记者从安徽交控官网了解到，5月8日，高塑地产发布了《闵行区梅陇社区03单元（MHP0-0303）01-26-01地块设计招标公告》，但由于竞拍人不足三家，最终于5月14日终止竞拍。

仅隔一天，高塑地产再度发布招标公告。这次，高塑地产找来“兄弟单位”安联做帮手，终于“预言”成功。5月28日，上海迎来2024年第二批集中土地供应，总成交金额99.84亿元。其中，闵行区梅陇小区03单元（MHP0-0303）01-26-01地块，被高塑地产、安联组成的联合体以54.64亿元竞得，楼面价48407元/平方米，溢价率10%。

其实，早在2013年，高塑地产就以11.5亿元拿下上海市嘉定区马陆镇42-05地块，溢价率高达110%，创下纪录。2021年以来，高塑地产携手安联在上海开启“抢地模式”，先后拿下四块地块，在土地市场上合计斥资逾136亿元。

“上海是一线城市，房地产市场相对比较安全，而其他很多城市的安全边际越来越窄。”上海中原地产分析师陆文曦认为，在上海，只要不拿下特别偏远的地块，基本不存在卖不出去的问题，销售压力也比较小。同时，上海经济非常稳定，吸引了大量外地房企过来“抢地”。

新“安徽一号”雄心勃勃

安徽省交通投资集团虽然在全国房地产行业并不出名，但从事房地产开发的历史却源远流长。

公开资料显示，安联成立于1998年8月，在经营河顺南、黄岐高速公路的同时，也积极发展房地产业。此后，安联相继在北京、深圳、上海三地投资设立房地产公司，建设了北京安联大厦、深圳安联大厦、上海安联大厦、上海东方金融广场等多个商业及办公综合体项目。同时，安联还在长三角、粤港澳大湾区投资开发住宅项目。

高塑地产成立于2009年，拥有房地产开发一级资质。经过10余年的发展，高塑地产已涵盖住宅、写字楼、星级酒店、商业、旅游度假等多种业态，项目主要集中在安徽省合肥、芜湖、黄山等城市，总开发面积逾1300万平方米。

中指院统计数据显示，2023年高速地产销售额突破161亿元，同比增长23.2%，排名全国第85位，较上年提升27位，是安徽唯一一家销售额突破百亿的本土房企，成为新的“安徽第一”。

一位熟悉安徽房地产市场的业内人士告诉记者，高速地产原隶属于安徽高速控股集团，安联则隶属于原安徽省交通投资集团，2014年两大省级集团合并重组，成立了现在的安徽省交通投资集团，从而旗下拥有两大房地产开发平台。

上述业内人士进一步表示，相比较而言，高塑地产近年来销售增速更快，对安徽交控房地产业务的增长起到了更大推动作用；而安联则在一线城市核心区域拥有大量存量商业及办公物业，主要从事物业管理服务。

记者了解到，房地产业务已成为安徽交控三大主营业务之一，并有意借力长三角一体化，进一步向安徽省外拓展。2021年7月，高速地产调整确立了立足合肥、深耕安徽、东进长三角的战略投资布局思路，并在上海、浙江嘉兴等省外城市频繁“出手”。

2022年拿下上海浦东新区唐镇地块后，高速地产党委书记、董事长胡为民表示，高速地产瞄准政策机遇，践行“东进战略”的投资布局理念，核心就是布局上海，这也是落实“东进战略”的关键一步。“我们对上海未来的前景无限看好，这足以证明我们深耕上海的决心和野心。”

据了解，唐镇地块由高塑地产打造成为安高深辰园项目。2023年8月，项目首次推盘322套，开盘即认购并销售一空1202套，成交额超23.6亿元；当年11月，项目再推308套，仍有1091套认购，销售额25.1亿元。今年3月，安高深辰园项目清盘，最后一批451套迅速售罄，销售额约31.7亿元。

当时，安徽省交投集团党委书记、董事长项小龙在视察安居深辰园项目时表示，安联与高速地产要齐心协力，确保项目高质量运营，快速推进项目开发进度；推动物业服务向高品质升级，用高品质物业服务促进项目美誉度的提升，进一步扩大交投集团在长三角龙头城市的影响力，不断提升集团房地产板块的综合实力和核心竞争力。

克而瑞数据显示，在安居深辰园项目热销的带动下，2023年，安徽省交投集团以85.37亿元的销售额位列上海区域房地产销售榜第32位；今年一季度，安徽省交投集团成功挤进上海房企销售前十。

房地产业务占比需提高

公开资料显示，安徽省交通投资集团是安徽省国资委、安徽省国有资本投资平台旗下资产规模最大的省属国有企业，拥有直属单位19家，控股安徽省高速公路、安徽省设计院两家上市公司，拥有交通运输、投资及资产管理、房地产及建筑三大主业。

安徽省交投集团披露的最新数据显示，截至2022年末，公司总资产约3442.85亿元，资产负债率为63.27%，距离2025年达到5000亿元资产规模的目标仍有较大差距。

据《安徽省交投集团公司债券年度报告（2023年）》显示，报告期内，安徽省交投集团房地产开发业务实现营收70.4亿元，占总营收比重仅为10.31%；毛利率为21.54%，较2022年上升4.6个百分点。

值得一提的是，今年1月29日，高塑地产北上北京，斩获北京市朝阳区一幅商办地块，成交价近4亿元，成交楼面价21421元/平方米，彰显出安徽交控逆势扩张房地产业务的坚定决心。

不过，业内人士指出，安徽省交投集团在快速向省外扩张的同时，也要实现有质量的增长，增加土地储备和销售，并注重提升项目运营的盈利能力和打造品牌美誉度。

“现在房地产市场两极分化非常严重，企业扩张速度不宜过快。”陆文曦认为，即便在上海、北京这样的高能城市，项目普遍利润空间较大，但拿地还是要有针对性。

“像安徽交投、建发集团等地方国企，一般资金实力雄厚，在传统品牌房企缩仓的时候抓住了机会，但投资开发节奏不宜过快，要慢慢打造好项目、好产品，逐步打造品牌。”陆文熙说。

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