全国资深房产投资专家星叔：龙岗房产发展前景如何？

我是星叔，中国资深房产投资专家，你最好的购房策略师，已经为5000人提供过最好的购房方案。星叔不像其他自媒体那样遮遮掩掩，迷惑你！星叔是实干家，只告诉你最有用的操作和建议。

关注微信公众号“行书方谈”进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“行书方谈”知识星球

问：你好，星叔，我老公最近把东莞的中汇松湖城卖了，在深圳龙岗买了二手远洋新干线，380万，但是朋友说龙岗开发不好会套路，我已经交了20万定金，这几天犹豫中，能不能帮我分析一下，谢谢！

答：您好，龙岗有很多房产项目，而且价格都很实惠；

配套设施满足基本需求，不算高端；

交通运输不断改善，但不足之处也明显；

最大的问题是中高端岗位不多，同时地理位置又距离粤港澳大湾区核心最远，生活在这里的人大多需要每天长途跋涉，横跨东西两岸，非常辛苦。一旦条件改善，这些人就会毫不犹豫地离开龙岗，迁往中高端岗位更多、配套更完善的西部或中部地区。

所以，龙岗，注定是一座沉睡的城市；龙岗的房产，注定是首套房，或者说是首次置业，而非终极改善型；东部（包括龙岗）房价的天花板，注定是全市最低的；

买个远阳新干线3-5年都很难赚钱，龙岗在2015年上一轮深圳房地产市场也涨了不少，以后可能还会有这么一次普遍上涨，在龙岗工作，要求不高的话，幸福指数还是比较高的！就算不在龙岗工作，预算有限，买个龙岗车也没错，衣服不豪华，但总比裸奔强！

深圳有哪些高性价比的投资板块和楼盘，请关注知识星球内部分享！

问题：你好，星叔，我想问一下烟台高新区天台学府1号发展前景，据说是学区房，但是现在高新区周边没什么配套，希望投资能有回报，想问一下发展前景，感觉名仕城价格已经到极限了，不值得买了？

答：你好，现在烟台房地产市场整体比较低迷。

烟台经济体量虽然不错，但第二产业发达，第三产业薄弱。这种结构表现在市场好的时候，增幅低于同等规模城市，市场不好的时候，降幅大于同等规模城市。所以，如果你资金充足，可以尝试去青岛、济南，价值会更大。

如果想在烟台置业，可以考虑当地的高新区，这里有良好的教育资源，烟台山医院，还有医药、互联网等一系列高科技企业园区。高新区的产业未来是烟台的极致价值，不管如何发展，势必会吸引烟台的精英白领。而且在规划上，烟台非常重视高新区。

烟台高新区天台书院一期总体还可以，位置好，烟台实验中小学、二中一条龙教育，教育资源还是有很大优势的，适合长线投资。

问：星叔，我是东莞户口，在东莞有一套房子，商业贷款60万，想再投资一套，最好能公积金贷款，首付140万以内。周边有推荐的楼盘吗？广州、深圳、东莞、佛山都不错，目前在看佛山恒大御景半岛、南沙银河山海湾、东莞皇马利宫。

答：你好，现在东莞房价比较高，未来东莞各个区域房价分化严重，东莞房价高区域肯定是松山湖，松山湖以及周边辐射区域长期看好，现在买的话还有点涨幅，但以东莞一贯的表现，这一波之后肯定会横盘。

140子弹的话，如果能在广州开发房票，现在入市是比在东莞买房更好的选择，这样就能赶上这一轮涨价。

南沙规划虽好，但实现时间太长，短期内难以引来人气，现在房价也不低。

虽然目前南沙的买房门槛比黄埔低，但如果有名额限制，黄埔是首选。因为天河区是广州的经济金融中心，黄埔在承接天河区外溢需求上首当其冲。与其让概念满天飞，不如离得近。

广州哪些区域及楼盘值得买，请看知识星球内部分享！

问：星叔，我最近关注了三亚陵水的房子，发现都挺贵的，最便宜的也要两万多块钱一套，如果要投资的话，不知道有没有升值空间，据说那边没有二手房市场，从投资升值的角度，陵水和燕郊哪个好？

答：陵水距离三亚市区稍远。

这个市场完全由投资、度假、养老需求支撑，而且只是新房市场。

不容易卖，也就是说这里的房子流动性很差。

简单去评判两万多是贵还是便宜，是不恰当的，这是市场经济。

这里的优势是美丽的海滩和大规模的开发。

燕郊、花桥属于城市圈，可以作为首批居住地。

因此投资价值较陵水更高。

问：你好，杏叔，请问根据你的经验，什么时候买房最划算呢？

答：从房地产市场周期来看，最好的抄底时机永远是调整后的复苏窗口。

一般来说有几个判断指标：

1. 房价处于周期相对低位

2、房地产交易冻结，有房的想卖，有现金的想观望，甚至菜市场阿姨劝你别买房。

3、媒体的口吻发生了变化。根据接近政策制定源头的官方媒体的说法，这包括很多没有实施就被“驳斥”的谣言。

4. 信贷政策放松。随着利率下调和存款准备金率下调，首付比例降低，银行放贷速度加快，可以提供更多利率优惠。

5、放松房券限制。包括放宽购房限制、放宽贷款限制等，或者变相放宽，鼓励更多人进入房地产市场。

6、新盘开盘节奏加快，从购房者角度看，房源选择增多，议价空间增大。

不过抄底的最佳时机已经过去了，这个时候如果真的需要买房，可以去买，不要赌未来抄底，也不要赌房价周期，根本输不起。

别以为楼市回暖，错过了抄底的机会，其实真正能把握好节奏的人并不多。

问：你好，星叔，我手头有4万现金，打算在西安买房，但是现在的房源都比较偏僻，你觉得是先存2年钱再买一个地段好一点的房，还是先买一个有潜力的地段的房，以后再换？

答：在上车之前，其他一切都是次要的。

哪怕你买的房子远、小、楼层低、朝向不好，你也要先上车，再考虑换座位，不上车的话，你永远也赶不上车的速度。

这就是买房的真相，当你攒下更多的首付，然后再次选择原来的房子时，价格就不再一样了。

如果你总是想一次性得到所有东西，那你永远都买不到。

住哪儿、多大的房子，对于刚开始买房的人来说都是奢侈品，先解决住哪儿的问题，再解决住多大的房子、住哪儿的问题。

不要总说房价贵，如果钱不多，要么住远点，要么住小一点的房子，毕竟市中心的单价很高，一般人买不起，省点钱买小一点或者远一点的房子总比什么都没有强！

问：请问一下，从投资的角度来说，您觉得海南岛有前景吗？未来有可能超越粤港澳大湾区吗？

答：我比较看好粤港澳大湾区，海南不可能有高端制造业、金融等高端服务业，海南唯一的机会就是像澳门那样发展所谓的高端服务业，达到那个水平。

这在目前的舆论氛围下是不可能的。

而且海南房价短期内仍受限购政策影响，区域限购已经出台，仍在严格执行，岛外需求受到抑制，销售价格被压得底气十足，不会出现大的波动。

再说粤港澳大湾区：

大湾区的核心价值位于珠江东岸的广深走廊，最具投资价值的城市深圳、广州、东莞均在此线上，具体哪些板块具有高投资价值，请参考知识星球内部分享！

相较于珠江东岸，珠江西岸的经济规模、人口规模、影响力都小很多，而投资粤港澳大湾区，珠江西岸确定性最强，升值潜力也最大。

除深圳、广州外，大湾区房地产相对活跃的地区还有临深、珠海。

深圳一直是房地产投资热土，但应区别对待。

北方的东莞与深圳有着最长的边界线，毗邻深圳人口最密集、经济最密集的几个区，深圳和东莞两地经济早已一体化，前有店铺，后有工厂。

未来随着深莞两地经济联系更加紧密，深莞两地轨道交通将实现一体化，东莞周边几个镇区的房子都有坚实的支撑，长期看好。

东部的惠州虽然也靠近深圳，但四周山水环绕，要到达深圳人口密集区需要翻越数十公里的山脉，巨大的物理阻隔使得深圳与惠州在城市建设上无法打通，因此在一定程度上惠州的房子更多的是炒作性质，并没有太多的真正购房需求。

至于中山，原本城市就很小，中间又有宽阔的珠江口，交通不便，即便开通深中通道，过通道也要费时费力，远不如北上东莞方便。

珠海的房价高企，且一直表现活跃。

但珠海的难点之一是经济不发达，就业机会少，人口少，当地购买力一般，珠海的房子更多的是靠外部购买力支撑，卖的是气候和环境。

房价低的时候，比如1万、2万，气候环境很容易出卖，房价高的时候，比如4万，谁来付钱买气候？

问：你好，星叔，我在六安工作，父母同住一套房子，还没结婚，打算先在合肥买一套新房，等到快入住的时候，配套会好，最重要是升值多一点，容易卖，如果工作远，不方便，可以换房子，首付43万，不知道怎么选新房，怕站岗。

答：首付43万，可以购买总价约14万的房产。

此预算有多种选择，按以下顺序推荐：

1、在合肥市区附近的肥西、北城等地买房，这些区域不限购，首套房首贷最低首付25%，选择到期周期短、性价比好的二手区域。

沿繁华大道西侧有几处二手房或近新房可供选择，均价在1.4万左右，如果仔细找的话还会更便宜。

肥西华南城、北城新区二手住宅小区单价在1.1万至1.2万元左右。

单价1120万的北城恒大帝景、中环城，位于北城新区中心位置，紧邻规划中的8号线地铁站、小学、中学、公园，初中校区最近由合肥一中管理，加分不少，性价比远高于周边新房。

2、新站区新盘。3号线下半年将开通，可关注沿线楼盘。该区域为规划新住宅区。

该区也有二手及近新楼盘，比一手楼价更具性价比。

3、肥西地铁3号线延长线附近新建住房项目。

4、高新区很多限价新房性价比高，但很可能达不到首付比例。

一般来说，购买新房比较容易，但在正常一二手房价格差距已经消失的区域，购买二手房是更好的选择。

合肥高值楼盘详细推荐，请见知识星球内部分享！

问：你好，杏叔，请问第一次买房需要考虑升值吗？

答：考虑房子能否升值是一些购房者，特别是首次购房者容易忽视的一点，他们说房子自己住，不想炒房，就不用考虑升值。其实升值和炒房没什么关系，但事实并非如此。

比如，同一个区域有两个住宅项目，户型和户型都差不多，一个有独立产权70年，购买后可以交易，一个没有独立产权，只能住70年，可以传给孩子，但不能交易，价格比有产权的便宜30%，你会选哪个？大多数人会选有产权的。

所以，我现在说：即便你能以很小的成本解决住房问题，但如果错过了升值机会，不能自由交易，也是不值得的。

房子是一个家庭的重要资产，未来很长，不确定性很多，一定要选择升值潜力大，可以兑换成现金的房子。

问：你好，星叔，我家住青岛，目前在市北有一套76平的房子，没有房贷，小区位置好，交通方便，是2006年建的，但是是小区里的安置房，环境和户型都很差。本来想把这套房子卖掉，250万换一套市内比较好学区的改良房，但是发现根本买不到。所以想把这套房子留着，在黄岛买一套改良+投资房，平日可以住在市内上班上学，周末住在黄岛。目前看好东方影都融创1号房，请问这里可以买吗？或者有推荐的区域吗？

答：如果预算有限，可以买。作为长期投资，我还是看好黄岛的。

在市南、市北、崂山、李沧等地房价上涨的背景下，黄岛也是一个不错的选择。由于海底隧道的建成，从黄岛到市南的车程缩短至一小时。黄岛也是近年来房价涨幅最快的地区。

融创一号是西海岸低密度别墅，项目适合基础改善，位置稍偏僻，但单价1.6左右，性价比还是不错的，同区域可以关注万科新都会。

青岛高性价比楼盘详情请见知识星球内部分享！

问：请问杏叔，投资房地产，我应该怎么去判断自己选择的城市，也就是怎么去判断一个城市的投资价值，请您给点建议。

答：1、一线城市不会有问题。

北京、上海在大家心目中占据领先地位，所以不用看人口流入，深圳、广州最近吸纳人口的速度非常快，所以也很值得买。

2、最好选择年常住人口增长20万以上的二线城市。

因为大城市新房供应量在5万至10万套之间，小城市的人口不足以覆盖这个供应量。

显然，发展的红利现在已经波及超级城市和城市群，未来的主要机会在京津冀、长三角、珠三角城市群，它们将率先突围，而中西部地区还有很长的路要走。

当然，一些重要城市，如长沙、武汉、郑州、成都、沈阳、重庆等依然值得期待。

问：星叔如何零首付买房？

答：具体请看知识星球内部分享《0首付+0月供怎么玩》。

问：星叔，我去年买了一套碧桂园天麓，今年想再买一套，也是投资用的，80多平米的小三房，首付四十万左右。最近在看碧桂园凤凰城、永威金桥西塘、龙湖景林九旭、正弘青云竹……或者其他区域有合适的楼盘，不知道怎么选，求推荐……

答：按首付比例30%，首付40万可以买到总价140万的房子，预计单价1.5万平米，滨河、灌南、长溪湖、高新可以买到主流小三房，二七不推荐，因为近期没有地铁，板块弱势。

如果你更在意资产升值的话，今年买滨河还是不错的。

如果你更看重租金收入，希望用租金来还贷款，高新区应该是更好的选择。

在这三个项目中，可以重点关注龙湖景林九旭，因为其容积率、住宅密度、产品类型等方面的品质都更佳，而且龙湖地产也是中国优质房企的旗舰，当然，永威、正弘也是不错的第二选择。

问： 星叔：我家孩子大二毕业后想在成都找工作，我亲戚现在有资格在成都高新区买房，我在犹豫是现在就买他亲戚名下的房子，还是先买个不限购的房子，等以后有资格再买。但是现在房价已经够高了，我担心不买，房价再涨，我又买不起。

答：限购区域各方面资源都比非限购区域好，升值潜力更大。

房价是否高到人们买不起？

还没有。房价高低是衡量价值的标准。对于有住房需求的人来说，不管房价多高，他们都会买房，最终还是会买的。

对于没有需求的人来说，房价再低也会显得昂贵。

所以这种价值偏差对于房价是否高或者买不起的判断还是有较大影响的，只要房子有需求，能卖出去，价格就不会高到买不起的程度。

全国房价都不高，北京、上海房价高，不代表二线城市房价也高，二线城市房价买不起，不代表三线城市房价买不起。

房价高涨的趋势不可否认，但买不起房的趋势却并不像大多数人说的那样。

如果能换个买房的角度，减少面积，降低地段，房价就能降低很多。

问：星叔，最近知识城的一个销售人员推荐我买房，我说我宁愿在科学城买房，但他的意思是科学城已经配套齐全了，而知识城的配套还在建设中，如果涨价的话，知识城肯定涨得比科学城多。虽然他这样说是想让我买房，但我觉得还是有道理的。您觉得呢？

答：在很多关于买房的争论中，有一个很大的误解，就是：买房要看预期，也就是看未来的建设。

这里的误解在于，这个预期究竟是一个真实的预期，还是开发者杜撰的预期，或者是现实中很难实现的预期。

这里提醒大家在买房的时候要避免以下几种想法：

1、跟风买房，忽视楼市变化。房价涨跌有一定规律，一旦市场过热或过冷，就会受到调控。如果在不了解情况的情况下盲目买房，很容易出问题。

2、全款买房。大多数人认为，如果能一次性付清，就绝对不会贷款、存够买房的钱。这绝对是个错误，存够了钱，还不够。其实买房是需要一定技巧的，需要根据自己的情况来申请贷款，决定首付和月供应该是多少。

3. 根据舆论导向来决定购买。很多时候，舆论或需求只是不同的角度和看法，你要有自己的判断。

4、郊区的房子和近郊区的房子价格有一定的差异，有些人可能会因为郊区的房子比较便宜而选择郊区的房子，但是他们只看重价格便宜，而没有考虑房子的性价比。

问：杏叔，请问一下，我托亲戚在非限购地区办一套新房，且人家是外地户籍，有一级或二级抵押资质，中介费多少合适？

答：能否成为被提名人，主要取决于被提名人的性格以及你是否能够控制他/她。

详情请见知识星球内部资料《突破限购代持的方法+如何完美规避一切风险》

问：星叔，通州万国城怎么样？您觉得怎么样？

答：周边设施方面，距离最近的地铁站为八通线梨园站，距离有1.7公里，步行至地铁比较困难。

自驾的话，走京通高速或者广渠路，不堵车的话，40分钟就能到达国贸。

教育是标准的；

从商业角度看，位于通州老城区，满足基本生活需求无压力；

商场需往北到万达商圈，健身运动可在小区内建的会所进行；

从医疗角度来说，距离潞河医院（三级甲等）、中西医结合医院等都比较近；

从自住和保值角度来说，通州万国城问题不大。

问：你好，杏叔叔，我家正在考虑在郑州买房，想听听你的意见：

我爸妈有40万现金，奶奶家也在郑州定居，所以考虑搬到离家近一点的地方住。姐姐已经工作了，爸妈担心通货膨胀太厉害，钱贬值，以后买不起。姐姐说我现在上学，她也快换工作了。爸妈还没回老家发展，没必要贷款。他们担心以后郑州的房价撑不住，毕竟不是北上广深这样的一线城市。

目前我对选房有以下几点想法，如有错误，还请指点：

1.白沙东润城，房价便宜，离我奶奶家也近，缺点就是旁边就是铁路比较吵，位置比较偏僻，白沙开发好像还比较远。

2、高新区：环境较好，距离市中心也还行，但新房较少，很难选到户型好的房子

3、暂时不要买房。等过两年，我父母回郑州发展生意，我和姐姐有稳定的工作了，再考虑买房。

4、令人担心的是，现在家庭积蓄全部用来买房，抗风险能力降低，将来卖房也会更加困难。

答：我可以肯定的告诉你，你父母的考虑是完全正确的。

您的几个问题：

1.白沙东润城，虽然房价便宜，但是距离主城区太远，配套设施不完善，买了房子之后，很难租出去，如果多年后想卖，也很难卖出去（加上距离远，投资客太多，卖的量会比较大），所以还是放弃吧。

2. 高新区虽然曾经算郊区，但开发近三十年，现已全面接驳主城区，配套设施成熟，教育资源也是全市首屈一指。40万首付刚好够在这个区域买一套小三房。买房后自己住更方便；出租也更容易，不会有什么问题。

3、建议你暂时不要再想着不买房了。150万的房子如果涨价10%，大概就相当于你姐姐两年的工资了。郑州四环以内的房价不可能大幅下跌，但如果涨10%，你就心疼了。如果三年涨30%，可能就像你父母说的，以后你就真的买不起了。

4、优质房产是硬通货。如今，衡量一个家庭是否富裕，不再是看有多少现金，而是看有多少套房子。30年前，月收入1万元就算是富人了。现在，称“百万富翁”为富人简直就是笑话。

5、如果考虑高新区的话可以考虑玉兰仙鹤，靠近8号线地铁站，郑州大学四小，高新区一中，最关键的是单价低，比周边楼盘价格低2000多元。

郑州投资回报率最高的行业具体有哪些，请看知识星球内部分享！

房地产注定是一门只有少数人能赚钱的生意，我们走在了大多数人的前面，一步步教你如何白手起家积累千万资产。很多人留言问我问题，但星叔精力有限，没法一一解答。

请关注微信公众号“杏树方谈”，进入知识星球提问，我们将为您一一解答，并赠送价值万元的内幕信息；重要信息只会在知识星球发布。

我们提供专业的选房、议价、贷款、突破购房限制等建议，并全程指导购房，为您量身定制最适合的房产投资方案，助您比别人更快实现财务自由。

扫描下方二维码即可参与，已有5000+会员加入，即将恢复原价，越早加入越便宜！

知识星球内部信息：

在一二线城市买什么样的房子能赚大钱？

《0首付+0月供抵押贷款全流程操作手册》

“实用技巧！如何创建一个无法被检测到的银行账户？”

《房地产ATM如何跨行提款？》

“卖房秘诀：如何快速以合理的价格出售房屋？”

《桃笋科技树——那些低于市场价50万的竹笋》

《装修秘诀：如何花5万元打造20万元的效果？》

《50万二手房砍价技巧，教你一招制胜》

“止赎拍卖新手该如何玩游戏，如何快速学会避开陷阱”

“怎样辨别真假竹笋？”

“如何选择房地产投资最赚钱的领域？”

“房地产如何裂变？一套房变两套房，两套房变四套房”

“城乡结合部，你所不知道的价值之地”

《突破限购代持的方法+如何完美规避风险》

“下一轮房地产热潮何时到来？”

如果你也喜欢星叔的问答内容，请点击右下角的“阅读”，谢谢

继续浏览有关 深圳楼市龙岗中惠松湖城远洋新干线 的文章