合肥买房：首付 200 万，滨湖省府楼盘如何选？星叔为你解答

时间：2024-06-21作者：admin分类：合肥资讯浏览：624评论：0

我是星叔，中国资深房产投资专家，你最好的购房策略师，已经为5000人提供过最好的购房方案。星叔不像其他自媒体那样遮遮掩掩，迷惑你！星叔是实干家，只告诉你最有用的操作和建议。

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问：请问一下，我家在合肥，首付200万，打算看滨湖省府，有兰园、阳光城、保利和光、旭辉博悦，请大家看看，有什么楼盘推荐？高层、别墅、还是大平层？谢谢！从自住和保值增值的角度

答：合肥是二线省会城市，目前房价合理，有条件的话去热点区域买。

目前政府区房价处于较高水平，投资需谨慎。

目前合肥最值得买房的区域是滨湖，在滨湖买房首选是二手房或者近新房。

从保值增值角度考虑，高新区核心区目前是合肥买房的第二选择。

滨湖区是目前合肥市资源投入最大的新区，区内优质资源包括：四十六中、师大附小、合肥一中、合肥滨湖医院、塘溪河公园、方兴湖公园、地铁一号线、五号线、金融后端基地、超高层地标建筑、十大场馆、省行政中心、银泰城、融创茂、万达城、巢湖风景区等。

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问：星叔，我刚毕业，在地铁上班，没房没车，想给自己买套房子，最近看了九鼎华府和华侨城，本来想买九鼎华府，现在没有我想要的户型的房子？今天又去了华侨城，感觉现在的价格跟现在的位置和配套不匹配，目前能接受的价格是40万以下的首付，因为交房前还要考虑生活成本，每月4000左右就可以了。大家有什么好的建议吗？想听听大家的意见，是早买还是晚买，买新房还是等二手房降价？谢谢！

答：你看的两个项目价格都不贵，但是板材的质量稍差。

华侨城所在的二七新区属于郑州市的西南片区，应该是郑州市四环以内最薄弱的片区，近几年几乎没有什么重大的政策性投资，这里的房子很难跑赢大盘。

去年地铁9号线的未批，意味着这一区域的地铁规划令人担忧，此外，这里的教育资源也相对匮乏。

九鼎华府属于关南区域，该区域几乎被绿都、永威、融创、福田四个大项目所主导，这个区域相对成熟，但因为是老城区，所以比较破烂，缺乏统一规划，中高端就业机会也很少。

如果你在这个地区工作，买房自住还是可以的，但是如果你是投资的话，这绝对不是最好的选择。

如果你是刚需，建议你重点关注高新区和滨河两个区域，高新区可以选择地铁一号线和在建的八号线沿线的房子，滨河新区可以选择在建的三号线沿线的房子，价格可能会稍微贵一点，但也会有一些不错的交易。

别对降价抱有任何希望，买得起就买。

问：中介推荐了一套特价房，单价便宜几千元，有什么陷阱吗？请大家给点建议！

答：打折房真的划算吗？事实上，很多所谓的“打折房”并不值这个价钱。以下是一些常见的陷阱：

1、根本没有特价房源。发布这种信息的目的，只是为了吸引一些对价格敏感的客户前来咨询、参观。你心动了，但咨询完之后，却发现这套房子已经“卖”出去了，不过没关系，他们会引导你去看其他房源，其实这就是他们的目的。

2、户型、楼层差。俗话说一分钱一分货，打折房一般都是“特价房”。同一个小区，售价低于其他房源的房子，往往存在一些缺陷，比如户型设计不合理、楼层差等。遇到打折房，一定要先问清楚情况。

3、存在烂尾风险。如果一个楼盘各方面条件都不错，但是打折房源较多或者折扣幅度非常大，一定要关注该项目开发商的实力，多方获取信息，看看项目是否有重大变动，谨防烂尾风险。

4、假特价，真“特价”。你以为发布的信息很优惠，其实是涨价后的折扣价，这个特价可能比正常销售价还高，类似电商节前商品偷偷涨价再打折的情况，如果之前没留意，根本不知道。所以不要听信片面之词，要辨别相关信息的真伪。

5、没价值。有些房子相对于其他项目来说确实很便宜，但实际位置差，品牌小，没有升值空间，这样的房子其实很贵，没有购买价值。

买房最不应该做的就是贪便宜。天下没有免费的午餐，商人也不会做赔本的买卖。碰到打折的房子，不要急着买，要仔细辨别，冷静了解信息，避免买到便宜货而落入陷阱。

问：你好，星叔，我家住东莞，由于政策变动，现在没有资格买房了。我一个朋友在万江有套房子，她老公因为疫情去世了，她带着两个孩子，没有能力还贷。现在他们提出先给他们100万，两年后再把房子过户给我，请问我的资金安全怎么保障？需要签代持协议吗？

答：代持股是一套程序，而不仅仅是一份代持协议。

如何确认一项财产的产权？一项财产的产值为什么可以属于你？你如何掌控该财产的处分权？你如何确保自己是第一优先债权人？你如何加保险？你如何避免代持人后悔？只有考虑到这些，在考虑代持这件事情时，你才能设计出相应的程序。

全套手续包括但不限于：见证协议+抵押过户记录+全权委托书（或单独委托书）+长租+售卖+抵押证明+持有工资（租金）。如果担任该职位的人有家人，则要先排除家人的干扰。

代持房产的逻辑是利用抵押债务取得房屋的实际产权，因此被代持人必须签署抵押证书，并增加各种债务，无法从房产中获得差额。

详情请见知识星球内部资料《突破限购代持的方法+如何完美规避一切风险》

问：星叔，我家在郑州，因为资金有限，看了南岗的房子，位置比较偏僻，首付可以5年10期付清，我毕业才几年，只能在那里买房，现在比较纠结是现在买房，还是等有钱了再买个地段好点的房子？

答：核心区的房子暂时买不起，但提前有买房意识是好的。但不管你有多少钱，也不要超出主城区，最远也不要超出四环。

如果现在你在郊区买了房子，但是你住不进去，别人也住不进去（你又不能出租），也没人愿意住，那你买了还有什么意义呢？

好房子必须满足以下四个条件：你愿意住，有人愿意租，可以银行抵押，转卖有人愿意买。所以，我明确劝你别碰南港的房子。

如果你因为钱少买了一套房子，需要5年10期才能付清首付，那么将来这套房子就不是一只不断下蛋的鸡，而是一只不断吃你肉的老虎。

因为我不知道你具体的财务状况，所以暂时没法给你具体的建议，只能明确地建议你不要掉进这个坑里，否则要花很多年才能爬出来，有的人可能根本爬不出来。

问：你好，星叔，我的情况是这样的，我目前在西安北郊市政府旁边有一套房子，每个月房贷3100，手里还有25万。我妹妹在县城有两套房子，其中一套是小产权房，可以卖掉30万不到。她手头没有多少现金，所以我就建议她卖掉，跟我一起在西安投资一套房子。她孩子刚上大学，房子以后可以卖掉，给孩子新房付首付。我估计如果以后房价再涨，他们给侄子买房就比较困难了。所以现在的问题是，现在横盘期间，是现在就开始买房投资，还是再等一两年，因为估计横盘还要持续一段时间。如果要投资的话，适合买单价低一点的新房，比如开始参加很多倒挂房价的楼盘摇号，或者直接在高新或者曲江买一套面积小但品质好的二手房出租，毕竟我们俩手头都没多少钱，以后增加房贷压力也大，兴叔有没有什么好的建议？

答：您好，您的总体投资思路是正确的。

西安谨慎看好，地理位置非常好，是西北重镇，也是全省唯一核心城市，应该有大发展，但市场经济氛围、产业结构还不合理，房价涨幅较大，比较适合就地经营。

合肥中环城房子怎么样_合肥中环城房价_合肥中环城二手房价

不建议等1-2年再入手，不能一直追风，大概率会错过，要提前买入，等风口来。目前西安楼市处于淡季，横盘整理，入手时间比较充足，可以趁机捡便宜。

相比投资，我更倾向于购买面积较小的高巡或者曲江的二手房，买了就可以马上出租，租金收益可以抵消一部分还贷压力。新房投资周期太长，目前倒挂现象还不明显，洼地基本已经填平。

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问：你好，星叔，我家住绿园区元创紫悦台高层住宅，公积金还没用完，想用公积金贷款换房，需求是完善学区，保证学区。我目前看中南区林和街一带，有两所学校在建，一所是会泽学校，听说是退休的净月师范大学附属中学新址，周边刚建好，龙湖和一些本土开发商拿地，龙湖地价5800，本土开发商6000多，很有可能纳入学区，我选大品牌还是本土的？因为我也想以后好卖。

答：你好，如果你想提升自己的居住和学区的话，建议你购买品牌盘龙湖。

长春房地产还处于起步阶段，推行品牌化，品牌开发商开发的楼盘推出时会比非品牌楼盘贵（限价另当别论）。

对于规模较小的项目，绿化、质量、声誉、知名度都会受到影响。

二手市场方面，局部小户型楼盘成交套数过少，难以拉动整体成交价格，活跃度受到影响。

依靠区域普遍上涨以及周边品牌市场的价格拉动，其升值能力不如品牌市场。

而且现在什么都好了，一定要选择好的品牌，好的产品，好的性能。

这不仅能为您提供更好的生活体验，还能让您享受更多优质服务。

问：你好，星叔，我是河北人，住在三四线城市，个体户，月收入4万，目前有80个子弹，想投资自己的第一套房子。我很迷茫，也没有买房经验，想听听星叔的建议，应该建仓在哪？

答：你好，我家在河北，如果你钱够的话，首先会选择北京，然后是天津，最后是北京周边地区，如果你有80块钱的话，可以考虑天津。

河北为何没有存在感？

城市群的发展将导致两种截然相反的结果：

一是“马太效应”，导致城市间经济发展不平衡现象加剧，区域差距不断扩大。

二是“扩散效应”，即经济强省带动周边欠发达城市发展，实现城市间经济均衡发展。

河北省属于第一种结果，被动地给京津输血，存在感越来越弱，而河北省周边北京的四区十三县，未来发展潜力差异巨大。

天津是瘦死的骆驼，还是比马大，至少是直辖市，以后会跟着北京发展，城六区新房太贵，投资的话建议买城四区地铁附近的房子。

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问题：你好，星叔，我需要中山坦洲珠海500米新小区怡君星苑一套房子，2018年单价1.5万左右，去年珠海解禁限购，价格降了1000，今年降到1.3万左右，请问现在买合适吗，请帮我分析一下，谢谢了。我需要一套房子，想省点钱！

答：中山特别是潭洲的房价还是跟随珠海的。

但珠海目前正在分流西部，西部的持续人气我认为不够，潭州能否等到时机成熟再接手，我对此表示怀疑。

但就潭州整体而言，我觉得还有下滑的空间，还可以再等几个月。

问：你好，请问一下为什么有些二线城市不同区域的价格没有差别？中心城区、高铁等新兴城市的价格都差不多。上海在城市发展过程中是否也出现过类似的情况？

答：一般来说，二线城市的房子价值还没有被发掘出来。也就是说，当房子的投资价值还没有充分体现出来的时候，二线城市的区位差异并不明显。

这类城市的二线市场普遍不够发达，房子主要还是居住消费品，而不是金融投资品。

例如在西安、长沙等地，国内外市场价格差异并不明显。

上海的房子很早就商品化了，所以从2000年起上海就出现了价格差异，内环和外环还是有很大的差异，虽然绝对值只有几千每平米，但价格可能相差一两倍。

应始终从发展的角度来看待选址。

买房子就是买房子下面的土地，我们看的是土地的增量价值，也就是这块土地未来能给周边带来的配套改善，比如地铁、产业等。

因此，我们在投资的时候，很少买市中心的成熟地段，而是更喜欢买郊区的。

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问：你好，星叔，我家住常州，认购了西太湖一套103平的房子，首付50万，是首套房，家庭收入不高，10万左右。想问一下1、买新房还是周边的二手房？以投资为主，自住可能性比较小。2、我父母有三套安置房，一套自住，一套入股投资，一套出租，入股投资年底可以拿到钱或者继续投资。出租房是学区房，暂时不能卖，我该卖哪一套？我打算把房子卖了，减轻贷款压力，也减轻孩子的开支。

答：1、如果买房是为了投资，建议买二手房，买了之后立刻出租，避免新房两年的空置期，也可以减少一部分还贷成本，现在省下的就是将来的利润。

如果你自己想住在那里的话，可以考虑买一套新房，毕竟居住体验更好。

今天我们来聊聊买新房还是二手房。如果是去年，我会说尽量买彩票差价大的新房。但今年，对于有需要或者想投资的朋友，我会告诉你买二手房！三房！

对于刚性需求，差价不大的新房基本挤满了几万人，这其中，超过一半都是为了差价而来的伪刚性需求，当你深陷其中无法自拔的时候，就错过了买二手房的最佳阶段，买不到这些伪刚性需求不要紧，但你却浪费了买二手房的最佳时机。

你摇了一圈之后发现，不但没赚到差价，二手价还再次上涨了。

投资方面，现在果断入手一些优质二手房的人，收益还是比较高的，只要选择得当，收益不会比中了奖的差，更何况，今年这些人的抽奖结果，也只能算是凑合了。

谁可以继续购买新房产？那些有足够的钱改善自己居住条件的人。

2、你只能卖掉你投资的安置房，另外两套，一套是你父母自己住需要的，不能搬家，一套在学区内，暂时不能卖，那就把剩下的一套卖掉缓解压力。

问：你好，星叔，我家住宝山杨行，安置房在古北东路，距离地铁一号线宝安公路站大概2公里，想卖掉，买套商品房，因为公积金还没用完，南桥正阳世纪新城的房子可以吗？还有郊区的房产适合投资吗？希望总价不超过25万，主要想把公积金用完。

答：你可以把顾村安置房卖掉换成商品房，但以你的预算，换房后只能买一个地段稍微好一点的安置房，如果不追加资金，总金额还是250万，等额换房意义不大。

我觉得正阳世纪新城比顾村好不了多少，买家也只是住在附近的人，很难形成房价大幅上涨的趋势。

如果你要置换房子，建议你总共筹集300万左右，在大虹桥辐射区买房，比如九亭、江桥、徐泾北城、南翔等地，这些地方的位置比南桥、顾村好很多。

问：新手又问，我在杭州有150子弹，抽到仁和芳满庭，但是觉得太郊区了，要不要放弃选择？这点子弹，是投资未来科技城一角还是大江东？

答：仁和区域，虽然杭州向北发展总体不错，但从目前的情况看，仁和融入主城还需要较长时间。仁和是城北老城区产业外迁而崛起的新区，有一定的本地产业支撑，但产业升级比较慢，从保值增值的角度来说会比较慢，将来需要置换的时候也不容易卖出去。

从你的首付承受能力来看，还是以比较有价值的地方为主。青山湖科技城目前竞争激烈，绝对是个激烈的购物市场。如果有特价，可以考虑买。虽然青山湖科技城和仁和与主城的融合会比较慢，但西城科创走廊的溢出延伸相对更值得期待。

杭州现在的西部发展，老余杭的发展，未来科技城的西扩，都会到此结束，因为再往西就是山区，只有褚时健才能做到经济不受山区影响。往东有广阔的杭嘉湖平湖，一直到海港，这才是杭州发展的空间。所以大江东的发展是可以预见的，等龙湖江周边和城市、未来沿海的商业配套、交通设施（地铁、高铁）配套齐全之后，它的房价自然会迎来新一波的增长，可以考虑大江东。

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问：老师，现在中介费很高，据说卖家付1分，买家付2分，如果上一个卖家要最后成交价，下一个卖家就要付3分，请问买二手房如何谈中介费尽可能低呢？谢谢！

答：首先，一开始不要给带你看房的中介过高的期望，让他觉得你对房子很熟悉，而且有很多中介在帮你看房，这样可以形成竞争的心态。

其次，不要总是让代理人带您去看房子，因为旅行费用造成的个人成本会使讨价还价变得困难。

第三是找一些小中介帮你买，小中介收费低，但是存在一些尽职调查不够的隐患，这个可能要你多留心，多了解一些信息。

在实际谈判中，先让中介与客户讨价还价，很多时候中介能力有限，无法讨价还价，这时候就要求中介降低或免除中介费。

跟中介打交道其实比跟房东打交道还要难，因为中介这个行业门槛很低，很多中介一年只能做一单，你让他们降价，他们就很难活下去。

一般我们遇到的情况是中介口头同意你降低或者免除中介费的要求，然后向房东要求赔偿。这个过程是隐性的，最终房屋的赔偿还是体现在房价里，遭受损失的还是购房者。

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