合肥买房参谋：高新区上班，预算有限，运河新城未来发展前景如何？

我是合肥房产顾问吴戈，211大学毕业，十余年房产从业经验，熟悉合肥房产政策、区域规划、学区，成功引导数千名购房者在合肥购房。我也是一名房地产从业者，不局限于研究房地产，更喜欢研究合肥的城市和产业发展。欢迎深入交流。

以下均为微信公众号“合肥买房顾问”粉丝分享的精选问题。

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合肥房屋顾问微信公众号粉丝提问：

我目前在合肥高新区工作，预算有限，高新区房价比较高，又不想买一些有房龄和质量问题的二手房。最近在了解云和新城，目前在云和新城买房的总价可以接受，就是感觉有点远，不知道那边未来发展前景怎么样？请分析一下。

合肥房产顾问解答：

前言：这篇文章挺长的，包括了运河新城的概况，运河新城的发展阶段，运河新城的未来前景，运河新城旁边的高新区和未来科技城的规划发展，以及运河新城的地铁交通规划等。喜欢的话可以先点赞或者收藏，以后慢慢看。

本文节选自本人撰写的《运河新城街区发展分析报告》（二十余页）大部分内容，因时间发展，街区最新发展情况以最新更新报告为准。

合肥运河新城概况：

合肥运河新城位于哪个区？合肥运河新城属于哪个区？合肥运河新城位于蜀山区小庙镇，现隶属于合肥蜀山经济技术开发区西区。概念性总体规划116平方公里，近期规划30平方公里，其中核心启动区12平方公里。

它是合肥市西门户、合柳一体化桥头堡、合淮海一体化支撑点，也是合肥市“十四五”规划次中心区和全市五大重点发展区域之一。

运河新城毗邻合肥高新区，但不属于高新区管委会管辖，而是属于蜀山区。很多人容易混淆这一点，以为它属于高新区。目前，运河新城还处于起步区阶段，也就是核心区阶段。

运河新城位于合肥市西部、高新区西侧；

合肥运河新城在哪里？合肥运河新城在哪里？合肥运河新城是不是太偏僻了？这是很多不知道运河新城在哪里的人第一个会问的问题。

对于运河新城目前所处位置，人们的第一印象就是确实比较远！合肥步行街距离运河新城有26公里，一般开车大概需要45-50分钟左右。因此，很多人觉得从市区到步行街还是很远的。

合肥步行街到新站区桃冲湖城市广场距离约为12公里，所以步行街到运河新城的距离是步行街到新站区距离的两倍。

很多人难以接受这个距离，觉得太远了，尤其是去一个还未开发的新开发区，会觉得更加遥远。

事实上，合肥的这条步行街到滨湖世纪城的距离是15公里，而合肥步行街到巢湖边上的万达文化旅游城的距离则是21公里。

不过我们从市区出发，并没有感觉到滨湖的距离那么远。一是经常去，路比较熟，所以感觉不远。二是全程都是很繁华的地段，中间没有空隙，所以感觉一路都很热闹。三是全程都是高架快速路，速度比较快。

高新区管委会到小庙运河新城的距离是12公里，相当于从西二环五里庙出发，再到高新区管委会，正好是12公里。

但我们感觉每次从西二环开车到高新区管委会，速度还是挺快的，只要15分钟，因为全程都是直线，再加上全程都是高架快速路，红绿灯很少，所以感觉很快！

目前，前往运河新城的路上，出了方兴大道之后，后面还有好几个红绿灯，感觉等的时间还挺长的。未来合肥市区往六安的车流，将沿长江西路往西，未来全程都是高架桥，没有一个红绿灯。这个方案已经出炉了。

这意味着，你从高新区开车到运河新城，全程都是高架路，对于驾驶来说非常方便，如果全程都是高架的话，只需要10分钟左右的时间。

如果你在市内上班，比如西二环以内，那么去运河新城的距离会感觉很远，有20多公里。如果你在高新区上班，去运河新城会比较方便，因为以后全线都是高架，非常方便。

因此，市区购房者如果觉得房子距离自住太远，就没有必要在运河新城买房了。

运河新城的未来前景如何？

合肥运河新城还有未来吗？合肥运河新城能发展起来吗？合肥运河新城什么时候完工？合肥运河新城要多少年才能建成？合肥运河新城能成功吗？这些都是很多人十分关心的问题。

我们先来看这张图，合肥高新区未来的整体空间规划和发展，大家可以看两分钟，大家觉得这张图怎么样？

蓝色框为待开发区域，黄色圆圈为整个运河新城部分，红色圆圈为运河新城目前的启动区域。

合肥滨湖新区总规划面积196平方公里，运河新城概念性总体规划面积为116平方公里，可以看出未来运河新城部分面积将超过滨湖新区的一半。

将来等运河新城开发完善后，总体感觉包河大道至宿松路以西一带和滨湖新区差不多大。

分析合肥运河新城的发展前景，合肥运河新城未来发展潜力大不大，合肥运河新城未来会如何发展，合肥运河新城的最佳位置在哪里？对于这样的问题，我认为运河新城板块未来的发展潜力还是比较大的。

对于运河新城来说，未来最重要的发展，是依靠三个板块的继续发展。高新区的产业发展和总体布局，会继续向西拓展。如果向西拓展，就是：

一是在目前高新区范围内，方兴大道以西至运河新城交界处区域，继续向西拓展，产业进一步充实。

比如，正在建设中的安徽中安创谷科技园，预计未来将容纳5万余名人才，这一小块区域预计3到4年后就能全部填满。

还有位于运河新城东南角的科大讯飞小镇，科大讯飞小镇投入使用后，合肥大部分人工智能产业将集中在一起办公，预计将有数万人在那里工作！

二是运河新城本身不仅有住宅，还有一些产业园区、商业布局。比如，安徽省工业软件园就规划落户运河新城板块，规划已经出炉。老香记总部基地已经在运河新城板块投入使用。老香记现在正在申请IPO，预计市值200亿元。

第三，更重要的是，合肥的长远未来是高新区会继续向西拓展，发展成为合肥未来科技城。未来科技城的概念相当好，未来会有很多先进制造业、医药园区。

所以从高新区整体发展空间规划图上可以看出，如果整个合肥未来科技城在未来10到15年发展的话，运河新城板块其实是处在这个大高新区的中间位置，从长远来看，它的位置并不算很偏僻，尤其是现在，运河新城起步区在未来更是处于一个核心位置！

合肥高新区未来科技城规划介绍：

对于未来运河新城的更大发展，一个更重要的相邻规划就是合肥未来科技城。下面让我们详细了解一下合肥未来科技城的规划。

合肥未来科技城位于合肥市西部，是响应国家“未来产业”发展战略需要，打造具有重大影响力的科技创新策源地、建设合肥综合性国家科学中心的重要载体，也是合肥市勇当“科技创新和产业创新排头兵”、合肥高新区打造“中国声谷和量子中心”的重要战略空间。

合肥未来科技城概念规划范围为长江西路、南至江淮运河、北至小庙镇、西至南岗镇所围合的区域，面积约64平方公里。产城配套、共生共荣：新旧联动、增量与存量并举，基地、高新区、小庙协同发展，形成“一带、两轴、两廊、两翼、两环、多核”的联动格局。

目前拆除工作才刚刚开始，预计还需要两至三年的时间才能开始开发，未来则需要七至八年的时间才能成熟。

合肥高新区产业集中，买房年轻人多，购买力强！

所有板块的住宅买家，首先要关注这个地域客户，也就是他周边的客户，运河新城的主要买家群体一定是在高新区工作的人群。

这里面既有在肥西工作的，也有看好运河新城未来发展的投资者，另外还有一些在外省工作、未来可能会来高新区工作的人，其中就有很多选择了运河新城。

合肥高新区是创新创业示范区，已聚集企业6万余家，培育上市企业33家，拥有各类孵化载体75家，孵化面积380万平方米，聚集了腾讯、36氪、美国Batten等国内外知名孵化载体，在孵企业近4000家。

合肥高新区是人才宜居区，正高标准打造合肥国际人才城。全区从业人员43万人，本科以上学历占46.9%，入选市级以上重点人才项目573人，占全市约40%。

合肥高新区的发展目标和定位非常高端，聚焦合肥国家综合科学中心核心区、中科大硅谷核心区和未来科技城，加速人工智能、光伏新能源、量子信息、生物医药等高新技术产业集聚。

重点打造具有全球影响力的新能源产业基地、中国声谷、量子中心，努力建成世界一流高科技园区。到2035年，综合实力跻身世界前列，成为全球创新创业网络的核心枢纽、全球原创技术和产业的重要策源地、我国建设创新型国家的核心力量之一，实现“富民高科技、和谐高科技、美丽高科技”的美好愿景。

合肥市80%的上市公司都集中在高新区，高新区产业以高科技、软件、医药为主，因此高新区购房者的收入普遍较高。

基本上我接触到的一些在高新区工作的年轻人，一年能挣十几万、二十万左右是正常的，年纪大一点的，三四十万也是很常见的。

因为高新区买家多，购买力强，而且高新区优质、新建的小区不多，10年左右的二手房价格也高达2.5、2.6万元。

如果一个刚毕业的年轻人，预算有限，200万以下，可以去肥西或者新站瑶海，当然去瑶海或者新站上班很远，众所周知肥西有房产证问题，学区差，所以很多在高新区上班的人，都不得不在运河新城买房。

未来高新区是年轻人的，年轻人对于工作购房的需求很大，对于居住条件的改善也有需求。

所以未来的运河新城就是这个未来科技城+整个高新区，是一个需要住房满足基本需要或者需要买房置换的人聚集的地方。

运河新城地铁交通规划：

如果你住在那里，其实还有一个问题就是地铁不通，很多人说地铁2号线和延伸6号线到运河新城的线路取消或者停建了，其实这不是真的，其实并没有停建，是因为那里的地铁还没有审批下来。

目前2号线、6号线延长线是合肥市级内部规划，国家层面内部规划尚未审批，所以现在只是暂停审批而已，按照目前的预估，如果一切顺利的话，2号线、6号线延长线最早也要到2030年才能审批、建设、开通。

合肥至六安城市轨道交通（即合肥城市轨道交通S2号线）将与合肥地铁对接，与地铁2号线无缝衔接，合肥运河新城地区将受益匪浅！

近日，合肥至六安市域（郊）铁路项目取得最新进展。经过合肥市各部门反复研究论证，合肥至六安线与合肥轨道网的衔接方案已明确，合肥段车站位置方案基本确定。该项目将由合肥市、六安市两地共同推进，预计最早明年2023年9月开工建设。

合肥至六安市域（郊）铁路全长65.8公里，其中六安区段28.2公里，合肥区段37.6公里，合肥后段主要采用地下交通方式。铁路起自六安市，经鸣川站、官厅西站、官厅东站、大柏站、枣林站至运河新城。

合流城郊铁路在运河新城内设姚家畈路站、邵张路站、西城大道站、天柱山路站、小蜀山站、孔雀台路站等多个车站，最终与南岗站、地铁2号线衔接，并与7号线换乘，远期在西城大道站与6号线换乘。

据悉，合肥市正在加快推进2号线西延线建设。2号线西延线目前有两种方案：一是规划中的《合肥市城市轨道交通四期建设规划》，线路及车站位置规划尚不稳定，建设方案确定后需报国家发改委批准。按照项目规划进度，预计2025年9月可开工建设；

其次，根据合流城区（郊区）铁路项目规划及项目规划进度安排，该项目预计于明年9月开工建设。为推动项目建设，目前正在进行第二套规划的编制，并正在加快推进项目规划审批程序。

所以，我们不能指望运河新城地铁在未来几年内开通，但未来肯定会开通。所以如果你买房自住，那么最好是开车。当然，如果你在高新区工作，未来会有公交车，那就没有问题了。

关于运河新城住宅项目的开发和最近的土地收购：

运河新城开发即将进入加速发展期，目前运河新城在售项目大概有七八个，未来还会有更多的土地拍卖和更多的住宅项目在售，运河新城会更加热闹。

其实，如果这样的项目多起来，对购房者来说也是一件好事，为什么呢？

一是选择多了；二是开发商之间会相互竞争，不管是价格优惠，还是品质、服务的竞争，其实对购房者是有利的；三是参与这个领域的开发商越多，蛋糕就能越大，配套就越好，将来人们入住之后也会越受欢迎。

如果一个板块只有少数开发商，拿地之后就没有地了，也没有更多的开发商来拿地，那么这个板块未来可能就无法建设配套设施，未来人气也会受到限制。

2022年9月23日下午，运河新城准备了三块地块，但最终只有一块挂牌，土地并未成交。为何参与的开发商更少？主要原因是运河新城待售楼盘太多，预计年底会有七八处楼盘待售，楼盘竞争非常激烈。

一个新板块的开发都会经历多个楼盘激烈竞争的过程，滨湖金融板块的滨湖万科城、保利拉菲公馆开售的时候，我记得房价只有六七千元左右，但当时滨湖在售房源非常多，竞争非常激烈，很多楼盘可以首付分期购买，优惠力度也非常大！

包括新站区烈山路，前四年有烈山八大将之说，各楼盘竞争也异常激烈！为了争夺客户，两家楼盘工作人员甚至直接对骂。

现在房地产商拿地都很保守，销量大的区域，销售速度肯定会慢一些，所以拿地都很谨慎。

合肥运河新城房价，合肥运河新城未来五年，合肥运河新城楼盘值得投资吗？合肥运河新城能买房吗？2022年合肥运河新城哪家楼盘比较好？合肥运河新城未来五年房价5万，运河新城未来五年房价等这些非常具有时效性又容易变动的问题，这里就不具体回答了，具体情况大家可以进一步沟通。

运河新城拥有自身的配套设施及环境：

运河新城区域将建设21万平方米的城市新地标——安徽智能软件园。

工投蜀山慧谷环保产业园预计吸引50-60家环保科技企业入驻，实现年产值6亿元，年税收6000万元，创造就业岗位3000个。

自然环境：运河新城区域内有心湖、沿江至淮河的运河景观带，作为全新区域，未来自然环境不会差！

学校设施：

高塑地产承建的杏花湾小学、杏花湾中学（均为暂定名）位于合肥市蜀山区金水湾路以北、碗兜洼路以东，小学有30个班，初中有24个班，是运河新城核心区首所小学和初中，预计2023年9月实现首批入学。

合肥市第八中学运河新城校区项目已于2022年9月全面开工。学校位于蜀山经济开发区运河新城核心区金水湾路与段路交汇处，用地面积277亩。建设规模为120个班、6000名学生的普通高中，设有450名学生的国际部。

运河新城医疗设施：

有安徽医科大学临床医学院新校区，位于天柱山路以东、望江西路以北，总用地面积34.3万平方米，总建筑面积约72.2万平方米（其中地下6.95万平方米），拟建设安徽医科大学临床医学院及附属医院。目前，医学院一期已投入使用。

毫无疑问，安徽医科大学临床医学院及其附属医院的建设，可以填补小庙没有医科大学的空白，周边群众在家门口就能看病。一旦三级医院全部建设完成，有望缓解小庙医疗资源不足的问题，群众看病再也不用远道而来城里了！

限于篇幅，我们在此不详述运河新城需要多少年才能发展起来，包括运河新城板块优势与劣势的总结，详情请见《运河新城板块发展分析报告》全文（20余页），或添加微信（189.6379.8863）进行进一步沟通。

以上内容可以同时回答以下几个问题：合肥小庙运河新城最新规划图、合肥运河新城总体规划、合肥运河新城最新动态、合肥运河新城区域图、合肥运河新城发展定位、合肥运河新城2022年规划、合肥肥西2025年规划图。

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