万达集团接手合肥烂尾多年的综合体项目，未来能否浴火重生？

财联社7月9日报道（记者王海春）万达集团旗下一家公司将接手合肥市包河区一个多年未完工的综合体项目。

近日，安徽万鸿房地产投资有限公司（下称“万鸿地产”）发布公告称，根据债权人投票，选定万达为万鸿地产后续投资及运营管理机构。万鸿地产是合肥万鸿中心项目的开发商，因资金链断裂，项目数年未完工。去年8月破产重整管理人入场后，万鸿地产开始重整。

经过半年的筹备，万鸿中心于今年2月开始复工，并于今年3月招募投资及运营管理机构。5月底，世纪金源与万达集团向管理人提交了管理人意向，经债权人投票选定，最终万达胜出。

但万达入主后，该项目能否重获新生，仍需拭目以待。

“如果市场处于上行趋势，破产重组会相对容易。现在市场处于低迷状态，后续的债务问题解决仍将面临不少困难。”万鸿地产重组经理向记者表示。

据悉，改制管理人下一步将督促复工单位尽快完成工程建设，力争在今年12月底前完成交付。

“这个项目经历了很多，业主和债权人都不容易。我们希望通过一个综合实力比较强的运营机构，帮助项目和业主逐步走出困境。”上述万鸿地产重组负责人说。

债权人选择了万达

万鸿地产重整管理人在今年3月启动募集、5月收到登记计划后，于6月25日发布《关于选择万鸿中心投资运营管理机构的表决提案公告》，将选择万鸿中心项目投资运营管理机构的提案提交全体债权人投票，投票期限为2022年6月27日至2022年7月3日，结果将于7月5日正式公布。

万鸿地产重整项目一位管理者7月8日对记者表示，“我们虽然是管理人，但不能代替债权人做决定。管理人通过公开招募，综合比较企业实力、投资经营方案等，先初步选定万达和世纪金源两家比较合适的运营机构，再由债权人投票选定。”

业内人士认为，万达能在竞争中取胜，与其经营规划中明确的经营目标和盈利预期有很大关系。

公开信息显示，万鸿中心位于合肥市包河区繁华大道以南、北京路以东，土地使用权面积30471平方米。项目共6栋建筑，1-4栋为住宅，5栋为写字楼，6栋为商业综合体。

上述改制负责人告诉记者，项目的住宅、办公、商业、停车等物业将交由商业运营机构统一运营管理。

据悉，万达的投资运营方案由地产销售、商业运营、物业管理三部分组成，由万达旗下控股或参股公司作为实施机构，万达投资设立或指定子公司作为地产销售公司，万达商业管理作为商业运营公司，合肥万达广场商业管理有限公司作为项目物业管理公司。

对于万达是否会参与该项目的投资建设，一位接近万达集团的人士向记者表示，“这个项目应该只负责运营管理，不会参与项目的复工和建设，是轻资产管理的输出。”

采访中记者了解到，按照万达提出的规划，该项目将被命名为“北京路万达广场”，万达委托管理年限将不少于20年，项目将另行成立独资商业管理子公司，招商期约为6个月。

经初步估算，项目剩余资产预计楼面地价约11.1亿元（含全部自有资产）。

若项目销售周期为24个月，预计自开售起12个月内可实现销售额1.58亿元，18个月内可实现销售额2.97亿元，24个月内可实现销售额3.59亿元。据了解，目前万达正在对该项目进行设计和收益测算调研，初步预计7月下旬竣工。

对于项目开业安排，万鸿地产重组负责人表示，具体时间应为项目竣工验收后半年内。按照目前的项目进度以及万达的招商开业速度，若项目在2022年12月底前竣工，预计2023年6月底前开业。

多年未完工后恢复施工

值得一提的是，万达此次拿下的合肥市包河区商业综合体，是当地有名的烂尾楼。

6年前，该项目是包河区的明星楼盘，2016年上半年开盘时，万鸿中心1、2号楼毛坯房售价约9000元/平米，3、4号楼全装修房均价1.3万元/平米，凭借一定的价格优势，当时引发了一股抢购热潮。

然而，就在2018年6月项目即将交付时，万鸿中心业主却收到开发商发出的延期交付通知，称因1、2号楼靠近地铁站等因素影响了施工进度，项目交付将延期至2018年9月。

由于开发商出现资金困难，项目再次延期交付，由于项目长期处于搁置状态，项目业主频频采取维权行动。

2020年10月，部分万鸿中心业主向合肥市政府相关部门投诉，称项目3、4号楼住宅交付时间一再拖延，相关政府部门多次协调均未果，房屋交付遥遥无期，要求政府部门公开进展情况。针对此投诉，包河区政府在合肥市政府官网回复称，万鸿中心项目3、4号楼建设已基本完工，正在进行验收工作，相关部门正督促开发商加快验收工作。

不仅住宅楼未完工，万鸿中心商业综合体及办公楼也未能完工，项目也经历了多次波折。

由于自身财务问题难以解决，万鸿地产于2021年2月向法院申请破产清算，清算小组入驻万鸿地产办公场所，启动债权申报工作。

记者了解到，清算组进驻后，委托大华会计师事务所对开发商资产负债情况进行了专项审计。报告显示，截至2020年12月31日，万鸿地产总资产约6.6亿元，总负债约7亿元，净资产-4262万元。

但随后不久开发商撤回了破产清算申请。

据裁判文书网披露信息，2021年3月31日，万鸿地产以现有资产不足以清偿全部债务为由，向合肥市中级人民法院申请破产清算，但2021年3月19日，万鸿地产撤回破产申请，并获法院准许。

项目前途再度变得扑朔迷离，在陷入近5个月的僵局后，万鸿中心项目自去年8月随着重整管理人的入驻开始出现转机。

2021年8月23日，合肥铁路运输法院发布民事裁定称，由于万鸿地产现有资产大部分为在建工程，若按照现有计划完工，其工业收益可能足以偿还债务，因此开发商向法院提起破产重整申请。

合肥铁路运输法院认为，根据清算组的清算结果，万鸿地产具有重整价值和重整可能性，故同意开发商提出的破产重整申请，并裁定由大华会计师事务所安徽分所、北京金诚同达（合肥）律师事务所为万鸿地产的破产重整管理人。

破产重整管理人入场两个月后，万鸿地产进入重启准备阶段。

“虽然项目负债累累，但重组还是有希望整体回到正轨，所以我们入市了。”万鸿地产重组经理说，项目的继续建设和竣工是十分重要的一步。

记者了解到，该项目已完成工程造价约3亿元，未完成工程造价约1亿元，项目继续开工前需要先选定工程造价机构对工程造价进行评估。

为此，万鸿地产重整管理人于去年10月14日发出工程造价代理机构招募公告，共有7家机构报名，符合条件的有6家。10月20日，经管理人组织评审，最终选定安徽中信工资咨询有限公司为项目工程造价评估第三方机构。

记者在采访中了解到，该经理进驻现场后，加快推进工程复工续建，去年10月19日，该经理就向施工单位发出续建招募公告，并成功招募到施工单位续建。

与此同时，重组管理人也正在招募后续单位。

2021年11月，部分万鸿中心业主向合肥市政府部门询问未竣工万鸿中心处置进展情况，对此，合肥市包河区政府回复称，后续项目复工及房屋交付问题已依法依规由破产管理人统一处理。

经过数月的筹备和完成复工前期准备，万鸿中心终于在今年迎来了重要的里程碑，在停工多年后，项目于今年2月重启并开始继续施工。

出生证明难问题亟待解决

建设项目重回正轨，给万鸿中心业主们带来了希望，但项目仍面临诸多问题需要逐一解决。

采访中记者了解到，该项目住宅部分虽然已完工，但部分业主尚未取得房产证。

万鸿地产整改负责人透露，进场后一直在推动3号、4号住宅楼产权证的办理，在政府相关部门支持下，与多个单位协调，合肥市建委多次组织协调会议调度，今年5月已对相关申请材料盖章确认，但相关事项仍在办理中。

北京金诚同达律师事务所律师告诉记者，该项目已烂尾多年，法律关系复杂，部分金融机构、前期建设单位及相关债权人的项目资产被冻结，进行财产保全。

“还有很多债务和法律问题需要逐步处理，可能会影响到房产证的办理。解决这些问题需要一定的时间。另外，开发商资金短缺，拖欠了部分土地出让金，也可能影响到房产证的办理。”前述律师补充道。

万鸿地产经理告诉记者，项目内还有一些自持物业没有售完，包括住宅、写字楼、车位等，如果项目运营得好，这些未售出的项目可以带来资金，从而逐步化解前期积累的问题。

业内人士认为，该项目前几年开盘之所以引发购房热潮，除了价格优势外，较为完善的商业配套规划也吸引了不少购房者。

“因此万鸿中心如何运营也是项目能否盘活的一个非常重要的因素。从项目禀赋来看，其位置还不错，随着项目步入正轨，投资者可能会感兴趣。再者，如果商业办公部分运营得足够好，能够获得不错的收益率，将提升项目整体价值和相关利益者的信心，有助于解决一些潜在问题。因此，选择一个好的项目运营商，对于整体的后续走向，也有着非同寻常的意义。”前述重组负责人告诉记者。

不过，债权人选择了万达，但世纪金源仍被列为备选经营机构。

对此，上海一家房地产中介机构的分析师认为，这或许是为了督促运营方实现其承诺的目标。

“它的备胎味很浓，如果运营商没能达成计划目标，管理者可以换人，具体情况还是要看这些方之间的委托管理协议是怎么约定的，是否含有提前解约等相关条款。这对万达来说也是一种压力，意在促使万达努力盘活项目。”上述分析师在接受记者采访时表示。

本文由财联社记者 王海春 发稿

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