房产电商与金融双轮驱动，租房平台布局优势凸显

时间：2024-06-14作者：admin分类：合肥资讯浏览：268评论：0

房地产电商+金融双驱动，租房平台已布局

核心观点

市场波动性减小，电商业务面临稳定的市场环境，有望复苏。公司主营业务为线上网络营销，占营业收入的92%。2016年房地产市场调控加强，大起大落导致新房代理及营销行业下滑明显。2017年以来市场波动性减小，有利于新房代理及营销行业发展。在公司主要布局的长三角地区，房地产市场已经走出低谷，触底反弹，同时开发商将回款作为最重要的考核指标，对营销工具的依赖程度将提升。

公司获得新的互联网金融小额贷款牌照，金融业务收入模式有望升级增长。公司原有的互联网平台仅通过上架合作方的金融产品收取少量的信息渠道费用。公司于2015年12月获得互联网金融小额贷款牌照，随后于2016年6月成立小额贷款公司，此后可通过小额贷款公司直接向放贷人放贷，从而获得更高的收益。公司2016年末的贷款余额已达4亿元，根据公司半年报数据，2017年上半年的贷款余额已增至6.4亿元，小额贷款业务增长迅速。

响应国家大力发展租房市场的号召，租房平台提前布局。南京市政府出台租房新政，提出建设住房租赁服务监管平台。作为本土互联网地产龙头，公司深耕南京市场多年，有望率先受益租房信息平台建设。公司租房平台“爱租那”于2017年4月正式上线，定位为第三方服务机构，服务公寓公司、职业房东及年轻租客，为公寓方及职业房东提供渠道，并为租客提供月租产品，降低支付门槛，帮助公寓方及职业房东回收资金，提高运营效率。此外，未来中小型长租公寓公司也将有接入爱租那平台的需求，平台发展可期。

财务预测和投资建议

我们给予公司首次覆盖“买入”评级，目标价25.46元。预计公司2017-2019年EPS分别为0.67/0.77/0.92元。随着金融业务的拓展，公司业绩将进入持续增长期。参考可比公司2017年38倍PE估值，我们给予公司首次覆盖“买入”评级，目标价25.46元。

风险警示

房地产调控政策导致网络营销业务增长低于预期，互联网金融业务增长低于预期，租赁市场及信息平台发展低于预期。

1、三大业务格局初现，有望形成地产电商+金融双轮驱动

1.1 房地产电商先行者，三大业务架构基本形成

公司是国内房地产电子商务领域的先行者之一，公司成立于2006年1月，同年“365房产家网”正式上线，2009年公司改制为江苏365网络股份有限公司。经过6年多的发展，公司于2012年3月在创业板上市，成为国内A股房产家网服务行业首家上市公司。

公司股权结构清晰，战略顾问委员会主席胡光辉、监事会主席张海林、监事会主席李志为公司实际控制人，分别持有公司17.0%、5.0%、3.3%的股份。此外，前十大流通股东中，姜宁为胡光辉之妻，持有公司2.0%的股份。

公司立足“立足居住、成就家”的战略定位，致力于打造国内领先的幸福家居平台。公司在房地产电商、互联网金融等方面进行了多项尝试，经过数年探索，公司业务体系已调整为“3+N”业务架构，即365淘房、365金服、爱尚纳，以及N个孵化项目。目前，公司核心产品为自主研发的PC及移动平台“365淘房网”。

房地产线上营销业务贡献了绝大部分营业收入，金融业务收入占比开始上升。目前，“365淘房”的新房及二手房营销服务仍是公司主要收入及利润来源，但近年来由于金融业务的快速发展，线上营销业务收入占比开始下滑，2016年已降至95%。经过两年多的快速发展，金融业务收入占比大幅提升至3.6%。鉴于金融业务毛利率较高，其利润占比提升将快于收入占比提升，有望形成房地产电商+金融双轮驱动格局。

公司以投资与内部孵化相结合的方式，在泛娱乐、体育服务、互联网营销等领域进行了布局和尝试。公司控股投资的硬腿文化有限公司拥有“硬腿”、“红南京”等南京头部账号，运营着硬腿吃饭、南京玩、金陵城事、福奶哥、惊艳鱿鱼等多个热门公众号。其中南京本地微信账号粉丝数超过200万；惊艳鱿鱼等全国性IP娱乐账号全平台粉丝数近400万，多个视频点击量突破2000万。

1.2主营业务业绩下滑，销售费用增加导致净利润率下降。

受网络营销业务影响，营收和利润双双下滑。公司2016年营业收入6亿元，同比下降7%；归母净利润1.1亿元，同比下降-14%。业绩下滑主要由于公司主营经营区域商品房挂牌量、成交量较上年同期大幅下降，导致公司主要收入来源房地产网络营销业务收入大幅下滑。

毛利率保持稳定，净利率下降。公司上市以来，毛利率基本保持稳定，维持在93%-95%的高位。2015年净利率出现较大幅度下降，主要是由于2015年以来房地产市场价格波动较大，对公司的网络营销业务产生了较大影响，公司在电商业务上加大了营销推广力度，导致销售费用大幅增加，进而影响了净利率。

房地产市场的波动迫使公司加大营销力度，导致销售费用大幅增加。2015年公司销售费用大幅增加，同比增长93%，导致三项费用占营业收入的比例由57.8%上升至74.0%。销售费用的增加主要受房地产市场剧烈波动影响，销售难度加大。为应对市场变化，公司加大电商业务的营销力度，导致销售费用快速增加。未来随着公司已布局城市的房地产市场逐步企稳回暖，预计销售费用继续快速增长的可能性较小。

2、房地产市场逐步企稳，有利于网络营销业务利润回升

2.1 电商、互联网广告贡献主力收入，积极布局线上代销

公司的网络营销业务分为房地产营销相关业务和互联网广告两大类。房地产网络营销业务是公司目前的核心业务和主要收入来源，主要产品为公司自主研发的平台“365淘房网”。其中又可分为房地产营销相关业务和互联网广告两大类。公司网络营销业务早期以房地产电商（团购）为主，2015年起，为应对房地产市场的剧烈波动，公司积极开展分销包销业务，进一步加强移动推广营销。目前，房地产电商和互联网广告收入占比较高。

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房地产新房电商业务以团购为主，收费模式为向买家收取团购服务费。房地产电商业务主要为开发商提供团购服务，开发商以团购券的形式给予买家福利。渠道方与开发商签订营销推广合同，通过收取团购费的方式向买家提供优惠购房资格，可以提高买家使用优惠资格的积极性，促进新房销售。例如某地产项目在平台推出满10万减5万的团购活动，买家在平台上支付5万元团购费，然后由公司人员带领到现场签订合同，如果房价100万，开发商实际收90万，10万元给渠道方和买家；买家实际支付95万，其中支付给平台5万，支付给开发者90万；对于平台渠道方来说，获得的收入就是买家支付的5万元团购费。

新房销售有线上线下融合的趋势，收费模式为向开发商收取代理佣金。公司新房代销模式与第一太平戴维斯的房联宝业务类似，公司与开发商签订代理合同后，利用平台已有的数据信息和流量，利用自身新媒体营销和互联网渠道优势，将流量转化为客户，线下团队再完成看房、签约等后续服务，从中获取代理费。佣金多少，完全取决于公司的推广力度和销售业绩。

平台的二手房频道对接中介，向中介收取端口使用费。公司旗下365淘房网开通了二手房频道，对接中小中介，中介可以在平台上挂牌出售房源，获得平台的客户资源。中介与公司签订合同，向公司支付端口使用费。公司利用平台的客户资源，引导一部分新房客户进入二手房领域，因此与中介的议价能力也取决于平台的流量。

互联网广告实现流量变现，向开发者收取广告费用。互联网广告为开发者提供宣传渠道，广告费用根据与开发者签订的合同按项目结算。互联网平台利用流量优势，以媒体资源换取客户资源，实现流量变现。广告费用高低取决于平台的具体流量及其转化率。

2.2 市场波动性有所缓解，网络营销业务有望复苏

2016年房地产市场收紧，跌宕起伏，导致新房代理及营销行业下滑明显。365网主力市场南京、合肥、苏州、芜湖、杭州均为2016年房价上涨较快的明星城市，也是受房地产调控影响最大的城市。这导致365网2016年营收下滑6.7%，归母净利润下滑14.2%。其中，2016年网络营销业务营收同比下滑12%。

2017年二季度以来，市场波动性减弱，有利于公司新房代理及电商业务的发展。2017年二季度以来，南京、杭州等城市调控政策显现成效，楼市触底反弹。合肥、苏州等城市仍在进一步探底，但市场进一步下滑的趋势已不明显。这些城市地区的开发商寻求利用房地产营销手段进一步加速销售。同时，融资收紧也使开发商将回款率作为最重要的考核指标，加速销售成为开发商的共识。因此，开发商对代理公司的依赖将加大，这为公司新房代理及电商业务的复苏创造了空间。

公司深耕南京市场多年，业务先发优势明显，在当地积累了相当的知名度，因此南京市场的复苏将显著受益于公司业绩。

分销包销模式将逐步成为网络营销业务的主要模式。近两年以团购为主要形式的电商营销模式受到房地产市场波动及政府政策影响，业务量大幅下降，而网络分销包销模式则迎来蓬勃发展。在目前的市场环境下，房屋真实需求依然十分旺盛，开发商降价动力不强，但同时希望项目能够快速销售，加速周转，因此网络分销包销模式备受青睐。第一太平戴维斯等传统中介公司也在积极转型网络营销业务模式，365网于2016年开始尝试分销包销模式，目前已完成人员建设，预计未来分销包销模式将为网络营销业务贡献主要收入。

短期内房地产调控政策强化的迹象并不明显，未来市场供需关系修复，市场波动性减小，有利于房地产营销公司发展。同时，销售动能减弱使得库存开始上升，将加大开发商对房地产营销公司的依赖。加之今年以来部分城市销售回暖、价格缓慢上涨，上述因素均有利于房地产营销公司业务复苏，支撑其业绩逐步回暖。

3、金融业务模式升级，盈利能力显著提升

3.1 互联网金融提前布局，互联网平台已成熟

公司长期涉足房地产金融，近期获得小额贷款牌照。早在2014年1月，公司就推出了365金融超市，这是国内最早的互联网金融信息平台之一。2014年12月，公司旗下互联网平台安家贷正式上线。此后，公司于2015年12月获得互联网金融小额贷款牌照。次年的2016年6月，公司成立365金融事业部，并注册成立互联网小额贷款公司，宣告公司金融业务正式迈上新台阶。

3.2 新获科技小额贷款牌照，金融业务快速发展

公司取得科技小贷牌照，摆脱依赖互联网平台收取服务费的盈利模式。公司于2015年12月取得小贷牌照，并于2016年成立小贷公司。公司原有的互联网平台仅起到信息平台的作用，将合作方的金融产品罗列其中，让用户更便捷的获取金融产品信息，而具体的金融产品则由银行等金融服务公司提供，相关的收益与风险也由其承担，因此公司只能获得少量的信息渠道费。取得小贷牌照后，公司可通过小贷公司直接向放贷人放贷，告别传统单纯依赖互联网平台收取渠道服务费的模式，未来将获得更高的收益回报。

公司2017年上半年互联网金融平台服务业务收入3096.8万元，同比增长580%，占总收入比重提升至13.8%。2016年小贷公司及安家贷累计放贷金额近15亿元，小贷公司正式运营首年即实现盈利。未来通过小贷公司与互联网平台的协同，互联网金融业务有望保持快速增长。2016年末公司贷款余额达4亿元，根据公司半年报数据，2017年上半年贷款余额已增至6.4亿元，小贷业务增长迅速。金融业务整体规模迅速扩大，网络营销+金融双轮驱动已初现端倪。

房产抵押+流程机制协同，有效控制不良贷款率。小额贷款公司的风险控制能力直接影响其盈利能力，三六五小额贷款业务严格、足额计提风险准备金。产品方面，目前约有40%的贷款为抵押贷款，将以增信方式进行抵押或担保，其他贷款主要为抵押贷款和委托贷款。贷款发放与房产交易紧密挂钩，在房产交易过户手续完成后进行实际贷款发放，可有效控制违约风险。技术方面，公司结合大数据分析，有效识别潜在贷款欺诈行为。根据调研数据，目前不良贷款率维持在3.5‰左右，处于行业领先水平。

4. 借租赁市场加速发展的趋势，房屋搜索平台Aizuna已做好布局

4.1 租赁市场获政策红利，信息平台建设刻不容缓

租赁市场新政频出台，制度化、规范化、信息化将是租赁市场未来发展趋势。近期，中央各部委及地方政府围绕“房住不炒”的核心原则，积极推进“租售并举”和“租住同权”两条主线，出台多项文件培育、发展、规范租赁市场。针对当前租赁市场存在的机构参与不力、行业集中度不高、市场运作不规范等问题，政策文件明确提出，未来租赁市场的建设将围绕制度化、规范化、信息化进行：

1）制度化：培育发展住房租赁企业；鼓励房地产开发商开展售租并举业务；鼓励房地产经纪机构开展住房租赁业务等。

2）规范：出租人不得以暴力、威胁等强制手段驱逐承租人、收回房屋；房屋租赁合同未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；除房屋租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任等。

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3）信息化：建立住房租赁信息服务平台，通过信息服务平台完成住房信息采集、网上签约、合同备案等。

南京市政府发布租赁新政，提出建设住房租赁服务监管平台。作为本土互联网地产龙头，公司有望率先受益。8月18日，南京市政府公布租赁新政，明确提出发展租赁服务“互联网+”。实现租赁交易服务监管平台与市政府信息资源共享平台信息协同共享，实现“房屋登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租赁证”全流程线上办理服务。同时，加强租赁信用信息化管理，实现对经纪机构、住房租赁公司及从业人员租赁行为的动态信用评价，并进行分类监管。作为南京本土互联网地产龙头，公司深耕南京市场多年，积累了大量交易数据及相关资源，在租赁信息平台建设方面有望率先受益。

政府正在加快信息平台建设，互联网公司参与信息平台建设将成为主流。2017年8月9日，在杭州市政府的主导下，杭州市住房管理局与阿里巴巴集团创新事业部、蚂蚁金服集团芝麻信用达成战略合作，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，将公共租赁房源、长租公寓、开发商自有房源、中介机构房源、个人出租房源纳入平台管理。该平台将利用阿里巴巴的大数据、在线交易技术和评价体系，遏制欺诈交易的发生。根据目前各地方政府出台的租房政策，建设租房信息监管平台已成为租房市场的标配，未来政府与互联网公司合作共建平台将成为主流模式。

4.2 搭建房屋搜索平台，连接租房者与专业房东

目前租赁市场处于起步阶段，专业房东拥有大量房源，但缺乏平台帮助其管理。我国租赁市场处于发展初期，目前市场中的房源主要被专业房东、中介机构、公寓公司和房东四类主体所掌控。其中，专业房东掌控着市场中绝对多数的房源，是租赁市场最大的供给主体。专业房东最大的痛点是管理房源的规模存在天花板，而最重要的原因就是缺乏合适的平台帮助其管理房源。

不仅政府在推动，租客和职业房东也急需一个可靠的租房平台。公司租房平台“爱租哪”于2017年4月正式上线，定位为第三方服务机构，服务对象为公寓公司、职业房东和年轻租客。“爱租哪”从协助公寓销售、快速回笼资金的角度，为公寓业主和职业房东提供线上PC端和移动端营销渠道，同时为租客提供月租产品，降低租客交租门槛，帮助公寓业主和职业房东快速回笼资金，提升运营质量和效率。

目前爱租房APP提供“区域找房”、“地铁找房”、“通勤找房”三种找房模式，满足年轻租房群体的需求。

未来长租公寓公司也需要接入爱租房平台。未来租房市场将会出现一批中小型长租公寓公司，他们拥有一定量的房源，但没有能力搭建自己的互联网租房平台，将房源接入成熟可靠的平台是更为合理的选择。从租客角度来看，也希望在一个平台上看到尽可能多的房源，从而完成选房。因此预计未来会出现大型租房平台，整合并提供多家公寓公司的房源信息。爱租房作为南京租房平台的龙头，已经抢占先机。

盈利预测及投资建议

盈利预测：2017-2019年EPS分别为0.67/0.77/0.92元

我们对公司2017-2019年的盈利预测做如下假设：

1）收入增长主要来自线上网销业务及金融业务。其中，线上网销业务因监管政策的缺失，将降低市场波动性，同时销售势头的下降将导致库存增加，利好房地产营销公司。预测该业务将进入增长期，2017-2019年增长率分别为4%、10%和10%。

2）以2017年上半年贷款余额增加2.4亿元计算，我们预计公司2017-2019年每年贷款余额增幅分别为4亿元、3亿元、3亿元，净息差为11%，拨备计提率为1.0%。

3）公司2017-2019年销售费用率分别为55%、54%、51%；管理费用率与2016年持平。

4）公司租赁平台业务处于初始拓展阶段，未考虑其业绩贡献。

5）公司2017-2019年所得税税率维持20%。

投资建议

PE估值：第一个覆盖范围的“买入”评级为25.46元。，该公司的第一个覆盖范围为“买入”评级，目标价格为25.46元。

风险警示

房地产法规政策导致在线营销业务的增长低于预期：如果房地产监管政策继续超过预期，则该公司的在线营销业务占其收入的很大比例。