杭州一楼盘拒绝公摊，长三角更多城市或楼盘会跟进吗？

时间：2024-05-29作者：admin分类：合肥资讯浏览：354评论：0

5月9日，杭州全面取消购房条件和套数限制。随后，杭州富阳区某楼盘打出广告：“按套内建筑面积计价”。换言之，购房者只需支付单位实际使用面积的费用，无需支付“公用面积”的费用。

杭州并不是长三角第一个搞按建筑面积销售的城市。2023年7月，安徽合肥市专题会议明确提出，为避免共用面积比例过大，要积极探索商品住宅销售按建筑面积定价。但记者发现，这一政策在合肥的实施效果并不理想。

未来长三角是否会有更多城市或房地产项目效仿？我们拭目以待。

杭州一房地产项目称“拒绝公众共享”

近日，杭州富阳区一楼盘打出醒目的宣传语：“杭州首创，按面积卖，无公摊面积。”该项目由独栋、复式、庭院组成，目前销售的是现房，距离杭州火车站约30公里车程。

长期以来，我国大部分城市在进行商品房交易时，都是以“建筑面积”来计算房价的，即建筑面积（即买受人实际居住的面积）加上“公用面积”。所谓“公用面积”，其实就是各住户共用的楼梯、电梯、楼道等公共区域，通常占建筑面积的10%-30%。也就是说，买受人支付的房价中有一部分是用来支付“公用面积”的。

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5月12日，记者联系该楼盘售楼处，销售人员称，目前在售别墅主力户型为112平米、136平米，复式别墅主力户型为170平米，标注面积均为建筑面积。当记者询问按建筑面积怎么算价格时，对方只是含糊其辞：“你没来看过，就按建筑面积来谈吧，可能更容易理解。”

不过，销售人员还是举了一个例子：一套建筑面积136平米的房子，现场优惠大概有10%左右，可租率大概在85%左右（可租率=建筑面积÷建筑面积）。也就是说，所谓的“按建筑面积”定价，其实可以看作是一种变相的折扣：单价不变，但定价面积更小，所以总价更低。

合肥尝试过但实施起来很困难

而在长三角另一省会城市合肥，去年7月底的全市房地产工作会议上提出，“避免共用面积比例过大，积极探索商品房按建筑面积计价”。然而，9个多月过去，这一举措声势浩大却不见成效。记者近日联系到合肥市多个在售楼盘，均表示仍在按建筑面积计价。

一位来自某楼盘的销售人员很肯定地表示：“目前合肥没有一个楼盘是按面积卖的，都要按建筑面积算，如果按建筑面积算，单价不是更高吗？开发成本摆在那里，不可能无缘无故砍掉几十平米。”

另一楼盘销售人员也表示，实际操作上，合肥目前还未实行“按建筑面积计价”的政策，“短期内也不会实行，如果按建筑面积卖，单价必然会更贵，不可能再按原来的单价卖出去。”

这项措施为何未能顺利推行？有业内人士认为，这项措施涉及很多问题，比如部分半无偿住房面积该如何计算？房屋多少面积才算收取土地出让金？物业费该如何缴纳？至于房产本身，房屋交付后，公共区域的管理、维修、安全责任等都是需要考虑的问题。

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除了长三角，其他地区也在探索。近日，广东省肇庆市住房和城乡建设局明确提出“自2024年5月1日起，肇庆市商品房实行按建筑面积计价销售”，并要求“各房地产开发企业、房地产经纪机构应当明码标价，在销售场所显著位置设置价格标牌、价目表或价格手册，标价内容应当与建筑面积单价相一致”。

不过，记者注意到，在某网络中介平台上，肇庆在售楼盘底价仍是按建筑面积计算。一位代理一手房源的中介表示，一些新楼盘的主要推广方式是在原有总价基础上打折，并不按建筑面积重新计价。“以某楼盘为例，一套建筑面积115平米的户型原价约90万元，现在底价不到80万元，而且加入我们团购还能获赠一个免费停车位。”

背后是明目消费

对于近期热搜的“拒绝公有面积”话题，购房者们看法不一，不少人认为是好现象，但也有人担心：“如果只按照实际可使用面积来计算售价，房产的公有面积是否会大幅减少，导致社区居住环境更差？”

易居研究院研究总监严跃进认为，杭州由房地产项目直接公布“按建筑面积计价”，在政策层面比某个城市公布更加具体，更受关注，让大家能够直观、清楚地看到执行过程中可能出现哪些问题，这种由房地产项目试点的形式，更有利于推动房地产市场探索新的定价方式。

“公用面积之所以这么敏感，是因为房价。”严跃进分析，“公用面积问题的背后，也有一个明显的消费问题。‘拒绝公用面积’，其实是一个住房维权问题。”

严跃进解释，按照按建筑面积计算的价格，一些开发商为了降低建筑成本，提高利润率，会故意增加公共面积。这就导致一些房地产项目的公共面积超过40%，毕竟公共面积的建筑成本低于内部面积。如果以后大家都按照内部面积定价，那么当公共面积过大时，内部面积的单价就会迅速抬高，房子卖出去就会显得性价比极高。开发商自然不敢刻意增加公共面积。但另一方面，“按内部面积定价”也可能导致公共面积缩水的问题，比如过道变窄，影响居住舒适度。管理部门应该在政策层面提出更规范的建筑设计要求，直接叫停一些明显违背居住宜居属性的规划设计。

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